Obligatia de a face
(Decizie nr. 1520 din data de 08.11.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti)-------------------
Pe rol pronuntarea asupra cererii de recurs formulata de recurentul-parat C.T., in contradictoriu cu intimatul-reclamant Z.T., intimatul-parat D.G., intimatul-intervenient V.I. , impotriva deciziei civile nr.1712/15.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti Sectia a VII a Civila, in dosarul nr.3618/2004, avand ca obiect obligatia de a face.
Dezbaterile orale asupra cererii de recurs au avut loc in sedinta publica de la 1.11.2005 dezbateri ce au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data,ce face parte integranta din prezenta,cand Curtea pentru a da posibilitate partilor la cererea acestora, sa depuna concluzii scrise, a amanat pronuntarea la 8.11.2005 , cand a pronuntat urmatoarea decizie:
C U R T E A Deliberand asupra recursului de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 4 Bucuresti in dosarul nr.10963/2003 reclamantul Z.T. si Agentia Imobiliara Casamil 3 a solicitat in contradictoriu cu paratii D.G. si C.T. pronuntarea unei sentinte prin care sa se dispuna obligarea paratului D.G. sa isi respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1721/2002 prin care acesta se obliga sa ii vanda terenul in suprafata de 44 mp, inclusiv garajul si magazia de pe acest teren din totalul suprafetei de 370 mp, pentru care i-a platit intreaga suma convenita, precum si anularea contractului de vanzare - cumparare incheiat intre paratii D.G. si C. T. prin intermediul Agentiei Imobiliare Casamil 3 autentificat sub nr. 1781/2003 la BNP M.G.O.si A. A.J..
In cauza a fost formulata cerere de interventie in interes propriu de catre V.I. prin care a solicitat obligarea paratului D.G. sa-si respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2769/4.09.2002 de notar E.D.I. prin care acesta se obliga sa-i vanda terenul in suprafata de 70 m.p. din totalul suprafetei de 370 m.p. pentru care i-a platit intreaga suma convenita, anume 35.000.000 lei precum si anularea contractului de vanzare cumparare nr.1781/2003 de catre Notar Public M. O. G.
Paratul C.T. a formulat cerere reconventionala solicitand sa se respinga atat cererea principala cat si cererea de interventie in interes propriu si sa se dispuna evacuarea reclamantului Z.T. din imobilul proprietatea sa, pe care il ocupa fara titlu. Cererea reconventionala a fost precizata ulterior solicitandu-se obligarea reclamantului la plata sumei de 6.599.915 lei reprezentand cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.
Prin sentinta civila nr. 2298/21.04.2004 instanta de fond a admis actiunea formulata de reclamant; a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul V.I.; a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1781/9.09.2003 la BNP M.G.O. si A.A.J. incheiat intre D.G. in calitate de vanzator si C. T. in calitate de cumparator; a obligat paratul D.G. sa isi respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1721/25.06.2002 la BNP Expert in sensul de a vinde reclamantului garajul si magazia avand teren aferent de 44 mp indiviz din totalul de 350 mp teren situat in Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a fost obligat paratul D.G. sa isi respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2769/4.09.2002 la BNP E.D. I. in sensul de a vinde intervenientului terenul in suprafata de 70 mp din totalul de 350 mp teren situat in Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a respins cererea reconventionala formulata de paratul C.T.ca nefondata .
Pentru a hotari astfel, s-a retinut ca la data de 25.06.2002 reclamantul a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare cu promitentul vanzator D.G., prin care paratul i-a promis ca ii va vinde suprafata de 44 m.p., inclusiv garajul si magazia edificata pe acesta, obligandu-se sa nu instraineze si sa nu greveze garajul si magazia.
Reclamantul a achitat pretul integral al imobilului, desi la data incheierii - antecontractului de vanzare cumparare, paratul D.G. nu avea un titlu de proprietate asupra imobilului, ulterior fiind introdusa o actiune in constatarea dobandirii terenului prin uzucapiune de catre acesta asupra terenului, actiune ce a format obiectul dosarului civil 7293/2002 a Judecatoriei Sector 4 Bucuresti.
Reclamantul a imprumutat pe parat cu suma de 80.000.000 lei si a incheiat un contract de comodat valabil pe o perioada de 5 ani.
Cu toate acestea paratul a vandut tot terenul si constructiile edificate pe acesta lui C.T. , prin contractul de vanzare-cumparare nr.1781/2003.
Cumparatorul stia ca exista un antecontract de vanzare-cumparare pentru terenul respectiv incheiat intre reclamant si paratul D.G..
S-a apreciat ca promitentul vanzator D.G., urmarind sa se sustraga de la obligatia de a face asumata prin contractul de promisiune, a dat dovada de rea-credinta atunci cand a incheiat cu o alta persoana un contract de vanzare-cumparare pentru acelasi bun.
Aceasta tranzactie s-a incheiat in frauda dreptului intervenientului, cu complicitatea cumparatorului, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea adagiului ,,frauda corupe totul" si a principiului promovarii bunei-credinte.
Reaua-credinta a vanzatorului si cumparatorului, frauda si complicitatea la frauda rezulta din recunoasterea ambelor parti ca au cunoscut faptul ca imobilul vandut a format obiectul unei promisiuni de vanzare-cumparare care urma a fi perfectat dupa ce paratul D. obtinea titlu asupra terenului prin admiterea actiunii de uzucapiune.
Mai mult, vanzatorul D.G. nu era proprietarul imobilului pe care l-a instrainat, iar una din conditiile necesare pentru ca vanzarea sa fie valabila este ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului vandut.
S-a constatat ca la data incheierii contractului de vanzare cumparare reclamantul nu era proprietarul bunului vandut, procesul de uzucapiune nefiind solutionat irevocabil, ceea ce demonstreaza o data in plus reaua-credinta a partilor contractante care au inteles sa cumpere pe riscul lor, cu intentia evidenta de a prejudicia pe reclamant si pe intervenient, cumparand bunul care fusese promis acestora.
In ceea ce priveste cererea reconventionala s-a constatat ca existand un contract de comodat intre parat si S.C. AP INCON TVO SRL, reclamantul ocupa cu titlu imobilul, motiv pentru care nu poate fi evacuat.
Prin decizia civila nr.1712A/15.12.2004 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila a fost respins apelul formulat de apelantul parat C.T. impotriva sentintei civile nr. 2298 din 21.04.2004 pronuntata de Judecatoria sectorului 4 Bucuresti, pentru urmatoarele considerente :
Din probele administrate s-a dovedit reaua-credinta a vanzatorului cat si a cumparatorului la incheierea contractului de vanzare cumparare a carei nulitate se solicita si faptul ca scopul urmarit la incheierea actului este unul ilicit, ceea ce duce la lipsa cauzei si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului juridic .
Chiar daca instanta de fond a avut in vedere alte considerente, acest fapt nu este de natura sa schimbe hotararea.
S-a constatat ca instanta de fond s-a pronuntat asupra cererii reconventionale initiale, cu care a fost investita, cererea precizatoare a cererii reconventiionale fiind depusa peste termenul prevazut de art. 119 pct. 3 Cod procedura civila, nefiind aplicabil pct. 4 al aceluiasi articol.
Chiar daca instanta a dat alta interpretare acestei precizari, in realitate aceasta cerere este o completare a celei initiale care nu a fost facuta in termen.
Impotriva mentionatei decizii a formulat si motivat recurs in termen legal, recurentul C.T., pentru motivele prevazute de art.304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila.
In dezvoltarea acestora s-a aratat ca atat ca prima instanta cat si instanta de apel au aplicat in mod gresit dispozitiile legale in materia fraudarii intereselor tertilor si au realizat o apreciere eronata a probelor.
Instantele au ignorat faptul ca in ambele antecontracte invocate erau stipulate termene pentru perfectarea contractelor de vanzare-cumparare, termene care se implinisera de mult la data la care a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare. De asemenea, instantele nu au avut in vedere faptul ca in antecontractele invocate de reclamantii intimati termenul stipulat nu era conditionat de finalizarea procesului de uzucapiune.
Instantele nu au analizat insa contextul in care aceste antecontracte au fost aduse la cunostinta recurentului. Astfel, acestea i-au fost prezentate de catre vanzator in sensul ca promitentii cumparatori refuza sa perfecteze vanzarea- cumpararea.
Data la care s-a facut propunerea de vanzare catre recurent era cu mult ulterioara termenelor stipulate in antecontractele de vanzare-cumparare .
In aceste conditii recurentul a actionat cu buna credinta, avand convingerea ca promitentii au refuzat perfectarea actelor, astfel ca in mod gresit s-a apreciat ca a avut interesul de a prejudicia interesele promitentilor.
Aceste aspecte au fost recunoscute si de catre intimatul D.G. in intampinare si in notele de sedinta .
Ulterior, acesta a revenit asupra acestor sustineri, recunoscand ca a actionat cu rea credinta si in mod fraudulos insa fara a mentiona vreo complicitate la frauda din partea recurentului .
Au fost avute in vedere inscrisurile sub semnatura privata care puteau fi usor preconstituite, neavand data certa si care au fost depuse ulterior in dosar pentru a dovedi ca plata integrala a pretului se realizase.
In schimb, au fost ignorate sustinerile recurentului in sensul ca a luat cunostinta despre motivul refuzului promitentilor de a perfecta contractul in timpul procesului, urmare a raspunsului intimatului Z.T. la notificarea sa, pentru a parasi terenul, raspuns care are data certa.
Contractul de comodat nu este opozabil reclamantului, iar obiectul acestuia priveste nu anexele, ci o camera si dependinte din imobilul cu destinatia de casa de locuit, despre acest contract recurentul neavand cunostinta.
Rezulta din aprecierea acestor probe ca instantele au dat in mod eronat preferinta unor inscrisuri sub semnatura privata, fara data certa si unor acte autentice care nu fusesera date publicitatii, iar nu unor acte autentice care fac dovada deplina pana la constatarea falsului, recurentul fiind pus in situatia de a-si dovedi buna-credinta care, potrivit legii se prezuma.
Instantele au incalcat principiul disponibilitatii, omitand sa se pronunte asupra cererii reconventionale, precizata ca o actiune in despagubiri.
In nici un caz instanta de fond nu se putea pronuntata asupra cererii cu care fusese investita in mod implicit, iar exceptia de tardivitate a formularii cererii precizatoare nu a fost pusa in discutia partilor.
Precizarea cererii reconventionale a fost facuta in conditiile art.132 alin.1 Cod procedura civila, fiind modificata pana la prima zi de infatisare, astfel ca in mod eronat instanta de apel a retinut ca cererea a fost tardiv formulata.
Recurentul a fost obligat la demolarea constructiei ilegale, in calitate de proprietar, motiv pentru care se impunea repararea prejudiciului cauzat de fapta ilicita a reclamantului intimat care avea calitatea de constructor de rea credinta pe terenul altuia si a construit fara respectarea prevederilor legale, recurentul fiind obligat sa dezafecteze constructia pentru a evita sanctiunea contraventionala.
In ceea ce priveste al doilea motiv de recurs, s-a aratat ca motivarea instantei de apel este insuficienta si contradictorie in ceea ce priveste motivul de apel privind suportarea cheltuielilor de judecata.
Intrucat instanta a retinut in considerente in mod gresit culpa concurenta a paratilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila, privind suportarea in comun a cheltuielilor de judecata.
In apel au formulat intampinari V.I. si Z.T., solicitand respingerea recursului.
Analizand recursul formulat, Curtea apreciaza ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Constatand ca scopul urmarit la incheierea actului este unul ilicit, ceea ce duce la lipsa cauzei si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului juridic, Tribunalul a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 948 coroborat cu art. 966 Cod civil.
In raspunsul la interogatoriu recurentul a recunoscut ca la data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr.1441/13 08 2003 a avut cunostinta despre existenta promisiunii de vanzare-cumparare pe care vanzatorul o facuse in prealabil catre terte persoane, acesta renuntand la verificarea sarcinilor imobilului, intelegand astfel sa cumpere pe riscul sau, cunoscand ca vanzatorul detine imobilul fara titlu, asa cum rezulta din chiar cuprinsul contractului de vanzare-cumparare.
Cat timp vanzatorul nu avea un titlu de proprietate asupra imobilului pe care il instraina, cumparatorul nu se poate apara sustinand ca a fost de buna credinta, deoarece la data vanzarii-cumpararii expirase termenele stabilite pentru perfectarea actelor autentice de vanzare-cumparare la care acelasi vanzator se obligase catre terte persoane.
Aceasta deoarece, cat timp exista un dosar pe rolul instantei prin care vanzatorul urmarea sa obtina un titlu de proprietate asupra imobilului ce forma obiectul promisiunii de vanzare, este evident ca neindeplinirea obligatiilor de vanzare stabilite prin antecontractele de vanzare-cumparare nu au fost onorate din vina vanzatorului, iar nu pentru ca cumparatorii nu ar mai fi dorit acest lucru.
De altfel, conform chitantelor de achitare integrala a pretului, rezulta ca acestia si-au indeplinit obligatiile stabilite prin promisiunea de vanzare-cumparare, iar sustinerea ca aceste chitante au fost emise pro causa nu a fost probata, intentia ferma de a cumpara rezultand de altfel din antecontractele de vanzare-cumparare incheiate in forma autentica din care rezulta achitarea unor avansuri de aproape jumatate din pret.
Cele doua antecontracte de vanzare-cumparare au fost incheiate sub termen suspensiv, stabilit la data perfectarii vanzarii-cumpararii. Desi acest termen a fost stabilit in concret, conditia perfectarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica era legata de o solutie favorabila a instantei de judecata, in cazul in care actiunea avand ca obiect uzucapiunea imobilului ar fi fost admisa in mod irevocabil. Aceasta conditie fiind un eveniment viitor si nesigur ca realizare, nu il indreptatea pe promitent sa stabileasca termene de incheiere a contractului de vanzare-cumparare la o data certa, caci, in lipsa unui act autentic de proprietate, el nu putea instraina valabil imobilul, cunoscand fiind ca pentru incheirea valabila a unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect teren este necesara forma autentica .
Chiar si in aceasta situatie, termele stabilite au caracterul unor termene suspensive, pana la care se amana exercitiul dreptului de a solicita perfectarea contractului de vanzare-cumparare, fiind termene stabilite in favoare creditorului.
In cadrul promisiunii de vanzare-cumparare, creditorul obligatiei de perfectare a actului de vanzare-cumparare este cumparatorul, deoarece acesta a achitat o parte din pret si are interesul de a deveni proprietar asupra bunului prin dobandirea bunului in patrimoniul sau, el indeplinindu-si obligatia corelativa de plata a pretului.
In aceste conditii, cum numai titularul beneficiului termenului poate renunta la acest beneficiu, deci numai cumparatorii, recurentul nu poate sa isi motiveze lipsa intentiei de a frauda interesele acestora, cat timp expirarea termenelor la care trebuiau perfectate contractele de vanzare-cumparare nu il indreptatea pe vanzator sa vanda altcuiva, la beneficiul acestor termene putand renunta asa cum s-a aratat, numai cumparatorii - beneficiari ai acestor termene, iar nu vanzatorul.
Cu privire la modul de solutionare a cererii de evacuare, Curtea apreciaza ca reclamantului ii este opozabil contractul de comodat, iar obiectul acestuia priveste anexele, precizandu-se expres dependintele si anexele gospodaresti ( magazie si garaj), in actiunea in evacuare are relevanta numai imprejurarea ca exista titlu locativ, imprejurarea ca recurentul nu a avut cunostinta despre acest contract neavand relevanta.
Verificand criticile recurentului privind gresita neanalizare a precizarii la cererea reconventionala, Curtea constata ca aceasta precizare s-a realizat la termenul din data de 10 03 2003, ulterior primei zile de infatisare, care a fost termenul din 11 02 2003, la acea data toate partile au fost legal citate si au pus conluzii.
Prin precizarea cererii reconventionale a fost completat obiectul acesteia, solicitandu-se obligarea reclamantului la plata sumei de 6.599.915 lei reprezentand cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.
Prin urmare, fiind depasita prima zi de infatisare, nu au fost incalcate prevederile art. 119 alin. 2 coroborate cu art. 132 Cod procedura civila, considerandu-se in mod corect ca instanta nu a fost investita cu judecarea acestei cererii, motiv pentru care nu exista obligatia de a pune in discutia partilor o cerere care nu a facut obiectul judecatii.
De altfel, paratul reclamant C.T., a fost prezent la termenul urmator, din 10 03 2004, dar nu a sustinut cererea formulata si nu a cerut instantei sa se pronunte asupra sa.
Analizand critica referitoare la faptul ca , desi instanta a retinut in considerente in mod gresit culpa concurenta a paratilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila, privind suportarea in comun a cheltuielilor de judecata, Curtea constata ca recurentul face o confuzie intre culpa paratilor rezultand din raspunderea civila contractuala si culpa procesuala a acestora.
Potrivit art. 274 si 277 Cod procedura civila,in caz de coparticipare procesuala, partile care cad in pretentii vor trebui sa plateasca cheluielile de judecata in mod egal, proportional sau solidar, in functie cu interesul ce are fiecare sau dupa felul raportului de drept dintre ei.
Deoarece apelul a fost formulat doar de catre paratul C.T. si a fost respins, numai acesta este partea care a cazut in pretentii in apel, motiv pentru care singur va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, neavand relevanta faptul ca la judecata cauzei in prima instanta calitate de parati au avut atat apelantul cat si D.G., cheltuielile de judecata fiind calculate numai in raport de partea care a cazut in pretentii.
Pentru aceste motive in temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul va fi respins ca nefondat.
Vazand dispozitiile art.274 Cod procedura civila, va obliga recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V.I. suma de 500 RON reprezentand cheltuieli de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul - parat C.T. impotriva deciziei civile nr. 1712/15.12.2004 pronuntata in dosarul nr. 3618/2004 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila in contradictoriu cu intimatul - reclamant Z.T., intimatul parat D.G. si intimatul intervenient V.I..
Obliga pe recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V. I. suma de 500 RON reprezentand cheltuieli de judecata.
IREVOCABILA.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 8.11.2005.
Pe rol pronuntarea asupra cererii de recurs formulata de recurentul-parat C.T., in contradictoriu cu intimatul-reclamant Z.T., intimatul-parat D.G., intimatul-intervenient V.I. , impotriva deciziei civile nr.1712/15.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti Sectia a VII a Civila, in dosarul nr.3618/2004, avand ca obiect obligatia de a face.
Dezbaterile orale asupra cererii de recurs au avut loc in sedinta publica de la 1.11.2005 dezbateri ce au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data,ce face parte integranta din prezenta,cand Curtea pentru a da posibilitate partilor la cererea acestora, sa depuna concluzii scrise, a amanat pronuntarea la 8.11.2005 , cand a pronuntat urmatoarea decizie:
C U R T E A Deliberand asupra recursului de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 4 Bucuresti in dosarul nr.10963/2003 reclamantul Z.T. si Agentia Imobiliara Casamil 3 a solicitat in contradictoriu cu paratii D.G. si C.T. pronuntarea unei sentinte prin care sa se dispuna obligarea paratului D.G. sa isi respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1721/2002 prin care acesta se obliga sa ii vanda terenul in suprafata de 44 mp, inclusiv garajul si magazia de pe acest teren din totalul suprafetei de 370 mp, pentru care i-a platit intreaga suma convenita, precum si anularea contractului de vanzare - cumparare incheiat intre paratii D.G. si C. T. prin intermediul Agentiei Imobiliare Casamil 3 autentificat sub nr. 1781/2003 la BNP M.G.O.si A. A.J..
In cauza a fost formulata cerere de interventie in interes propriu de catre V.I. prin care a solicitat obligarea paratului D.G. sa-si respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.2769/4.09.2002 de notar E.D.I. prin care acesta se obliga sa-i vanda terenul in suprafata de 70 m.p. din totalul suprafetei de 370 m.p. pentru care i-a platit intreaga suma convenita, anume 35.000.000 lei precum si anularea contractului de vanzare cumparare nr.1781/2003 de catre Notar Public M. O. G.
Paratul C.T. a formulat cerere reconventionala solicitand sa se respinga atat cererea principala cat si cererea de interventie in interes propriu si sa se dispuna evacuarea reclamantului Z.T. din imobilul proprietatea sa, pe care il ocupa fara titlu. Cererea reconventionala a fost precizata ulterior solicitandu-se obligarea reclamantului la plata sumei de 6.599.915 lei reprezentand cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.
Prin sentinta civila nr. 2298/21.04.2004 instanta de fond a admis actiunea formulata de reclamant; a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientul V.I.; a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1781/9.09.2003 la BNP M.G.O. si A.A.J. incheiat intre D.G. in calitate de vanzator si C. T. in calitate de cumparator; a obligat paratul D.G. sa isi respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1721/25.06.2002 la BNP Expert in sensul de a vinde reclamantului garajul si magazia avand teren aferent de 44 mp indiviz din totalul de 350 mp teren situat in Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a fost obligat paratul D.G. sa isi respecte promisiunea facuta in antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 2769/4.09.2002 la BNP E.D. I. in sensul de a vinde intervenientului terenul in suprafata de 70 mp din totalul de 350 mp teren situat in Bucuresti, str. Dumbraveni nr. 4, sector 4; a respins cererea reconventionala formulata de paratul C.T.ca nefondata .
Pentru a hotari astfel, s-a retinut ca la data de 25.06.2002 reclamantul a incheiat un antecontract de vanzare-cumparare cu promitentul vanzator D.G., prin care paratul i-a promis ca ii va vinde suprafata de 44 m.p., inclusiv garajul si magazia edificata pe acesta, obligandu-se sa nu instraineze si sa nu greveze garajul si magazia.
Reclamantul a achitat pretul integral al imobilului, desi la data incheierii - antecontractului de vanzare cumparare, paratul D.G. nu avea un titlu de proprietate asupra imobilului, ulterior fiind introdusa o actiune in constatarea dobandirii terenului prin uzucapiune de catre acesta asupra terenului, actiune ce a format obiectul dosarului civil 7293/2002 a Judecatoriei Sector 4 Bucuresti.
Reclamantul a imprumutat pe parat cu suma de 80.000.000 lei si a incheiat un contract de comodat valabil pe o perioada de 5 ani.
Cu toate acestea paratul a vandut tot terenul si constructiile edificate pe acesta lui C.T. , prin contractul de vanzare-cumparare nr.1781/2003.
Cumparatorul stia ca exista un antecontract de vanzare-cumparare pentru terenul respectiv incheiat intre reclamant si paratul D.G..
S-a apreciat ca promitentul vanzator D.G., urmarind sa se sustraga de la obligatia de a face asumata prin contractul de promisiune, a dat dovada de rea-credinta atunci cand a incheiat cu o alta persoana un contract de vanzare-cumparare pentru acelasi bun.
Aceasta tranzactie s-a incheiat in frauda dreptului intervenientului, cu complicitatea cumparatorului, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea adagiului ,,frauda corupe totul" si a principiului promovarii bunei-credinte.
Reaua-credinta a vanzatorului si cumparatorului, frauda si complicitatea la frauda rezulta din recunoasterea ambelor parti ca au cunoscut faptul ca imobilul vandut a format obiectul unei promisiuni de vanzare-cumparare care urma a fi perfectat dupa ce paratul D. obtinea titlu asupra terenului prin admiterea actiunii de uzucapiune.
Mai mult, vanzatorul D.G. nu era proprietarul imobilului pe care l-a instrainat, iar una din conditiile necesare pentru ca vanzarea sa fie valabila este ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului vandut.
S-a constatat ca la data incheierii contractului de vanzare cumparare reclamantul nu era proprietarul bunului vandut, procesul de uzucapiune nefiind solutionat irevocabil, ceea ce demonstreaza o data in plus reaua-credinta a partilor contractante care au inteles sa cumpere pe riscul lor, cu intentia evidenta de a prejudicia pe reclamant si pe intervenient, cumparand bunul care fusese promis acestora.
In ceea ce priveste cererea reconventionala s-a constatat ca existand un contract de comodat intre parat si S.C. AP INCON TVO SRL, reclamantul ocupa cu titlu imobilul, motiv pentru care nu poate fi evacuat.
Prin decizia civila nr.1712A/15.12.2004 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila a fost respins apelul formulat de apelantul parat C.T. impotriva sentintei civile nr. 2298 din 21.04.2004 pronuntata de Judecatoria sectorului 4 Bucuresti, pentru urmatoarele considerente :
Din probele administrate s-a dovedit reaua-credinta a vanzatorului cat si a cumparatorului la incheierea contractului de vanzare cumparare a carei nulitate se solicita si faptul ca scopul urmarit la incheierea actului este unul ilicit, ceea ce duce la lipsa cauzei si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului juridic .
Chiar daca instanta de fond a avut in vedere alte considerente, acest fapt nu este de natura sa schimbe hotararea.
S-a constatat ca instanta de fond s-a pronuntat asupra cererii reconventionale initiale, cu care a fost investita, cererea precizatoare a cererii reconventiionale fiind depusa peste termenul prevazut de art. 119 pct. 3 Cod procedura civila, nefiind aplicabil pct. 4 al aceluiasi articol.
Chiar daca instanta a dat alta interpretare acestei precizari, in realitate aceasta cerere este o completare a celei initiale care nu a fost facuta in termen.
Impotriva mentionatei decizii a formulat si motivat recurs in termen legal, recurentul C.T., pentru motivele prevazute de art.304 pct. 7 si 9 Cod procedura civila.
In dezvoltarea acestora s-a aratat ca atat ca prima instanta cat si instanta de apel au aplicat in mod gresit dispozitiile legale in materia fraudarii intereselor tertilor si au realizat o apreciere eronata a probelor.
Instantele au ignorat faptul ca in ambele antecontracte invocate erau stipulate termene pentru perfectarea contractelor de vanzare-cumparare, termene care se implinisera de mult la data la care a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare. De asemenea, instantele nu au avut in vedere faptul ca in antecontractele invocate de reclamantii intimati termenul stipulat nu era conditionat de finalizarea procesului de uzucapiune.
Instantele nu au analizat insa contextul in care aceste antecontracte au fost aduse la cunostinta recurentului. Astfel, acestea i-au fost prezentate de catre vanzator in sensul ca promitentii cumparatori refuza sa perfecteze vanzarea- cumpararea.
Data la care s-a facut propunerea de vanzare catre recurent era cu mult ulterioara termenelor stipulate in antecontractele de vanzare-cumparare .
In aceste conditii recurentul a actionat cu buna credinta, avand convingerea ca promitentii au refuzat perfectarea actelor, astfel ca in mod gresit s-a apreciat ca a avut interesul de a prejudicia interesele promitentilor.
Aceste aspecte au fost recunoscute si de catre intimatul D.G. in intampinare si in notele de sedinta .
Ulterior, acesta a revenit asupra acestor sustineri, recunoscand ca a actionat cu rea credinta si in mod fraudulos insa fara a mentiona vreo complicitate la frauda din partea recurentului .
Au fost avute in vedere inscrisurile sub semnatura privata care puteau fi usor preconstituite, neavand data certa si care au fost depuse ulterior in dosar pentru a dovedi ca plata integrala a pretului se realizase.
In schimb, au fost ignorate sustinerile recurentului in sensul ca a luat cunostinta despre motivul refuzului promitentilor de a perfecta contractul in timpul procesului, urmare a raspunsului intimatului Z.T. la notificarea sa, pentru a parasi terenul, raspuns care are data certa.
Contractul de comodat nu este opozabil reclamantului, iar obiectul acestuia priveste nu anexele, ci o camera si dependinte din imobilul cu destinatia de casa de locuit, despre acest contract recurentul neavand cunostinta.
Rezulta din aprecierea acestor probe ca instantele au dat in mod eronat preferinta unor inscrisuri sub semnatura privata, fara data certa si unor acte autentice care nu fusesera date publicitatii, iar nu unor acte autentice care fac dovada deplina pana la constatarea falsului, recurentul fiind pus in situatia de a-si dovedi buna-credinta care, potrivit legii se prezuma.
Instantele au incalcat principiul disponibilitatii, omitand sa se pronunte asupra cererii reconventionale, precizata ca o actiune in despagubiri.
In nici un caz instanta de fond nu se putea pronuntata asupra cererii cu care fusese investita in mod implicit, iar exceptia de tardivitate a formularii cererii precizatoare nu a fost pusa in discutia partilor.
Precizarea cererii reconventionale a fost facuta in conditiile art.132 alin.1 Cod procedura civila, fiind modificata pana la prima zi de infatisare, astfel ca in mod eronat instanta de apel a retinut ca cererea a fost tardiv formulata.
Recurentul a fost obligat la demolarea constructiei ilegale, in calitate de proprietar, motiv pentru care se impunea repararea prejudiciului cauzat de fapta ilicita a reclamantului intimat care avea calitatea de constructor de rea credinta pe terenul altuia si a construit fara respectarea prevederilor legale, recurentul fiind obligat sa dezafecteze constructia pentru a evita sanctiunea contraventionala.
In ceea ce priveste al doilea motiv de recurs, s-a aratat ca motivarea instantei de apel este insuficienta si contradictorie in ceea ce priveste motivul de apel privind suportarea cheltuielilor de judecata.
Intrucat instanta a retinut in considerente in mod gresit culpa concurenta a paratilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila, privind suportarea in comun a cheltuielilor de judecata.
In apel au formulat intampinari V.I. si Z.T., solicitand respingerea recursului.
Analizand recursul formulat, Curtea apreciaza ca acesta este nefondat pentru urmatoarele considerente:
Constatand ca scopul urmarit la incheierea actului este unul ilicit, ceea ce duce la lipsa cauzei si, pe cale de consecinta, la sanctiunea nulitatii actului juridic, Tribunalul a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 948 coroborat cu art. 966 Cod civil.
In raspunsul la interogatoriu recurentul a recunoscut ca la data incheierii contractului de vanzare-cumparare nr.1441/13 08 2003 a avut cunostinta despre existenta promisiunii de vanzare-cumparare pe care vanzatorul o facuse in prealabil catre terte persoane, acesta renuntand la verificarea sarcinilor imobilului, intelegand astfel sa cumpere pe riscul sau, cunoscand ca vanzatorul detine imobilul fara titlu, asa cum rezulta din chiar cuprinsul contractului de vanzare-cumparare.
Cat timp vanzatorul nu avea un titlu de proprietate asupra imobilului pe care il instraina, cumparatorul nu se poate apara sustinand ca a fost de buna credinta, deoarece la data vanzarii-cumpararii expirase termenele stabilite pentru perfectarea actelor autentice de vanzare-cumparare la care acelasi vanzator se obligase catre terte persoane.
Aceasta deoarece, cat timp exista un dosar pe rolul instantei prin care vanzatorul urmarea sa obtina un titlu de proprietate asupra imobilului ce forma obiectul promisiunii de vanzare, este evident ca neindeplinirea obligatiilor de vanzare stabilite prin antecontractele de vanzare-cumparare nu au fost onorate din vina vanzatorului, iar nu pentru ca cumparatorii nu ar mai fi dorit acest lucru.
De altfel, conform chitantelor de achitare integrala a pretului, rezulta ca acestia si-au indeplinit obligatiile stabilite prin promisiunea de vanzare-cumparare, iar sustinerea ca aceste chitante au fost emise pro causa nu a fost probata, intentia ferma de a cumpara rezultand de altfel din antecontractele de vanzare-cumparare incheiate in forma autentica din care rezulta achitarea unor avansuri de aproape jumatate din pret.
Cele doua antecontracte de vanzare-cumparare au fost incheiate sub termen suspensiv, stabilit la data perfectarii vanzarii-cumpararii. Desi acest termen a fost stabilit in concret, conditia perfectarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica era legata de o solutie favorabila a instantei de judecata, in cazul in care actiunea avand ca obiect uzucapiunea imobilului ar fi fost admisa in mod irevocabil. Aceasta conditie fiind un eveniment viitor si nesigur ca realizare, nu il indreptatea pe promitent sa stabileasca termene de incheiere a contractului de vanzare-cumparare la o data certa, caci, in lipsa unui act autentic de proprietate, el nu putea instraina valabil imobilul, cunoscand fiind ca pentru incheirea valabila a unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect teren este necesara forma autentica .
Chiar si in aceasta situatie, termele stabilite au caracterul unor termene suspensive, pana la care se amana exercitiul dreptului de a solicita perfectarea contractului de vanzare-cumparare, fiind termene stabilite in favoare creditorului.
In cadrul promisiunii de vanzare-cumparare, creditorul obligatiei de perfectare a actului de vanzare-cumparare este cumparatorul, deoarece acesta a achitat o parte din pret si are interesul de a deveni proprietar asupra bunului prin dobandirea bunului in patrimoniul sau, el indeplinindu-si obligatia corelativa de plata a pretului.
In aceste conditii, cum numai titularul beneficiului termenului poate renunta la acest beneficiu, deci numai cumparatorii, recurentul nu poate sa isi motiveze lipsa intentiei de a frauda interesele acestora, cat timp expirarea termenelor la care trebuiau perfectate contractele de vanzare-cumparare nu il indreptatea pe vanzator sa vanda altcuiva, la beneficiul acestor termene putand renunta asa cum s-a aratat, numai cumparatorii - beneficiari ai acestor termene, iar nu vanzatorul.
Cu privire la modul de solutionare a cererii de evacuare, Curtea apreciaza ca reclamantului ii este opozabil contractul de comodat, iar obiectul acestuia priveste anexele, precizandu-se expres dependintele si anexele gospodaresti ( magazie si garaj), in actiunea in evacuare are relevanta numai imprejurarea ca exista titlu locativ, imprejurarea ca recurentul nu a avut cunostinta despre acest contract neavand relevanta.
Verificand criticile recurentului privind gresita neanalizare a precizarii la cererea reconventionala, Curtea constata ca aceasta precizare s-a realizat la termenul din data de 10 03 2003, ulterior primei zile de infatisare, care a fost termenul din 11 02 2003, la acea data toate partile au fost legal citate si au pus conluzii.
Prin precizarea cererii reconventionale a fost completat obiectul acesteia, solicitandu-se obligarea reclamantului la plata sumei de 6.599.915 lei reprezentand cheltuieli ocazionate de ridicarea constructiilor edificate cu rea-credinta pe terenul proprietatea sa.
Prin urmare, fiind depasita prima zi de infatisare, nu au fost incalcate prevederile art. 119 alin. 2 coroborate cu art. 132 Cod procedura civila, considerandu-se in mod corect ca instanta nu a fost investita cu judecarea acestei cererii, motiv pentru care nu exista obligatia de a pune in discutia partilor o cerere care nu a facut obiectul judecatii.
De altfel, paratul reclamant C.T., a fost prezent la termenul urmator, din 10 03 2004, dar nu a sustinut cererea formulata si nu a cerut instantei sa se pronunte asupra sa.
Analizand critica referitoare la faptul ca , desi instanta a retinut in considerente in mod gresit culpa concurenta a paratilor, se impunea aplicarea dispopzitiilor art. 277 Cod procedura civila, privind suportarea in comun a cheltuielilor de judecata, Curtea constata ca recurentul face o confuzie intre culpa paratilor rezultand din raspunderea civila contractuala si culpa procesuala a acestora.
Potrivit art. 274 si 277 Cod procedura civila,in caz de coparticipare procesuala, partile care cad in pretentii vor trebui sa plateasca cheluielile de judecata in mod egal, proportional sau solidar, in functie cu interesul ce are fiecare sau dupa felul raportului de drept dintre ei.
Deoarece apelul a fost formulat doar de catre paratul C.T. si a fost respins, numai acesta este partea care a cazut in pretentii in apel, motiv pentru care singur va putea fi obligat la plata cheltuielilor de judecata, neavand relevanta faptul ca la judecata cauzei in prima instanta calitate de parati au avut atat apelantul cat si D.G., cheltuielile de judecata fiind calculate numai in raport de partea care a cazut in pretentii.
Pentru aceste motive in temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul va fi respins ca nefondat.
Vazand dispozitiile art.274 Cod procedura civila, va obliga recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V.I. suma de 500 RON reprezentand cheltuieli de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurentul - parat C.T. impotriva deciziei civile nr. 1712/15.12.2004 pronuntata in dosarul nr. 3618/2004 al Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VII-a civila in contradictoriu cu intimatul - reclamant Z.T., intimatul parat D.G. si intimatul intervenient V.I..
Obliga pe recurent sa plateasca intimatului Z.T. suma de 300 RON si intimatului V. I. suma de 500 RON reprezentand cheltuieli de judecata.
IREVOCABILA.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 8.11.2005.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Bunuri si valori imobiliare
Recurs inadmisibil - incheiere premergatoare - Decizie nr. 2115 din data de 25.01.2010Contract de vanzare-cumparare anulat. Evacuarea fostilor proprietari - Decizie nr. 654 din data de 28.11.2014
Bunuri si valori imobiliare - Decizie nr. 520 din data de 28.06.2010
Imbogatire fara just temei - Decizie nr. 19 din data de 25.01.2010
Obligarea autoritatii publice locale la incheierea unui contract de inchiriere in vederea asigurarii serviciului public - Decizie nr. 141/R din data de 23.02.2010
Nulitatea absoluta a actelor de instrainare a bunurilor, efectuate de debitor dupa deschiderea procedurii insolventei nu poate fi inlaturata de buna – credinta a dobanditorului. - Decizie nr. 431/R din data de 20.09.2007
Schimbare destinatie imobil prin hotararea consiliului judetean - Decizie nr. 103/R din data de 17.04.2007
Contencios fiscal - Posibilitatea deducerii TVA conform art. 145 alin. 3 din Legea nr. 571/2003 – bunuri si servicii destinate utilizarii in folosul operatiunilor sale taxabile. - Decizie nr. 93/R din data de 18.04.2006
Contract de locutiune. Exceptia de neexecutare a contractului . Daune interese - Decizie nr. 53/Ap din data de 02.05.2006
Masuri asiguratorii. Sechestru asigurator. Disproportie intre valoarea creantei si valoarea bunului indisponibilizat. Cuantumul cautiunii raportat la valoarea creantei. - Decizie nr. 89/R din data de 24.02.2006
Actiune in evacuare. Obligativitatea exercitarii actiunii de catre toti coindivizarii, in conditiile in care nu s-a efectuat partajarea fizica a bunului imobil in care se regasesc mai multe apartamente. - Decizie nr. 34/R din data de 31.01.2006
Art. 17 pct. B lit. a din O.U.G. Nr. 17/2000.Taxa pe valoarea adaugata - cota zero, la exportul de bunuri, transportul si prestarile de servicii legate direct de exportul bunurilor - conditii de aplicare. - Decizie nr. 222/R din data de 11.10.2005
Neobligativitatea formularii cererii reconventionale pentru completarea masei succesorale - Decizie nr. 702/R din data de 21.11.2005
Paratj succesoral. Momentul ramanerii definitive a hotararii judecatore?ti de partaj al bunurilor comune. - Decizie nr. 213/A din data de 03.10.2011
Inadmisibilitatea dobandirii dreptului de proprietate prin uzucapiune de catre detentor precar. - Decizie nr. 1366/R din data de 10.11.2011
Contestatie impotriva Dispozitiei emisa in temeiul Legii nr. 10/2001 formulata de un tert. Competenta de solutionare a cererii apartine instantei competente potrivit dreptului comun. - Decizie nr. 106 din data de 01.03.2012
Legea nr. 10/2001. Constatarea nulitatii dispozitiei de retrocedare in natura a unui imobil. Reclamanti care au calitatea de persoane indreptatite la masura reparatorie. Competenta. - Decizie nr. 16 din data de 12.03.2004
Imobil revendicat in conditiile Legii nr.10/2001. Unitate detinatoare. Instanta competenta teritorial. - Decizie nr. 1973/A din data de 17.12.2004
Cult religios. Imobil preluat de stat. Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil in baza Legii nr. 112/1995 si a Legii nr.85/1992. - Decizie nr. 1487/A din data de 07.10.2004
Aur confiscat abuziv. Notiunea de “obiect de aur”. Restituire in temeiul OUG nr.190/2000. - Decizie nr. 1484/A din data de 07.10.2004