Constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare

Dosar nr. 3134/2004
       R O M A N I A

                  CURTEA DE APEL BUCURESTI  
       SECTIA A III A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE
 
  DECIZIA CIVILA NR.619

       Sedinta publica de la 10.05.2005
        Curtea compusa din :
      PRESEDINTE     -      Ioana-Beatrice Nestor
     JUDECATOR       -      Cristian Olteanu
     JUDECATOR       -      Daniela-Adriana Bina
     GREFIER             -      Mariana Trogmaer

        * * * * * * * * * * *

     Pe rol solutionarea recursului formulat de reclamantii MJ si MJ,
impotriva deciziei civile nr. 249.A din 3.03.2004, pronuntata de Tribunalul
Bucuresti - Sectia a III a civila, in dosarul nr. 2496/2003, in contradictoriu cu
paratii CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI BUCURESTI,
SOCIETATEA COMERCIALA "ROMVIAL" S.A., T P si T G.
     Pricina are ca obiect actiune in constatarea nulitatii contractului de
vanzare - cumparare.
La apelul nominal facut in sedinta publica, se prezinta avocat Monica
Livescu, in calitate de reprezentant al recurentilor - reclamanti M J si M J, in
baza imputernicirii avocatiale nr. 194 emisa de Baroul  Bucuresti - Cabinet
individual, consilier juridic Marius Brumusescu, in calitate de reprezentant al
intimatului - parat C.G.M.B., in baza delegatiei aflata la dosar la fila 41,
consilier juridic Liliana Galesanu, in calitate de reprezentant al intimatei -
parate S.C. "Romvial" S.A., in baza delegatiei aflata la dosar la fila 30,
intimatii - parati T P si T G, personal. Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, dupa care
Avocata recurentilor depune la dosar inscrisurile aflate la dosar la filele
17 si 18, avand aplicata apostila, conform Conventiei de la Haga incheiata in
anul 1961. Arata ca nu are cereri prealabile de formulat.
Reprezentantii celorlalte parti arata, de asemenea, ca nu au cereri
prealabile de formulat.
Curtea, avand in vedere ca nu sunt cereri prealabile de formulat,
constata cauza in stare de judecata si acorda cuvantul pe motivele de recurs.
Avocata recurentilor solicita admiterea motivelor de recurs astfel cum
au fost formulate, modificarea deciziei si, pe fond, admiterea actiunii sub ambele capete de cerere.
Considera ca instanta, in mod flagrant a admis apelul paratului
Municipiul Bucuresti, respingand si primul lor motiv de apel, privind nulitatea
deciziei de preluare nr. 1515/1981 emisa in baza decretului nr. 223/1974 cu
motivarea ca "aprecierea neconstitutionalitatii decretului nu este de
competenta instantelor de judecata".
Face trimitere la deciziile Curtii  Constitutionale si Inaltei Curti de
Casatie si Justitie si solicita a se avea in vedere ca decretul mentionat era
contrar legii din chiar momentul emiterii sale si o contrazicea o dispozitie
dintr-o lege organiza - art. 481 Cod civil, Constitutia din 1965 si Declaratia
Universala a Drepturilor Omului.
Cere, de asemenea, a se avea in vedere si practica Curtii Europene a 
Drepturilor Omului, prin care statul roman a fost sanctionat pentru incalcarile
repetate ale dreptului la un proces echitabil si ale dreptului de proprietate in
cazul preluarii abuzive de catre stat a imobilelor in baza decretului nr.
223/1974.
Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs, arata ca instanta de apel a
aplicat eronat dispozitiile decretului respectiv, atunci cand retine ca
necomunicarea deciziei nu ar constitui un motiv de nulitate al acesteia si, pe
cale de consecinta, al inexistentei unui titlu valabil al statului asupra imobilului
in litigiu.
Din cuprinsul art. 4 ale decretului respectiv, rezulta fara dubiu ca decizia
administrativa isi producea efectele numai dupa comunicarea ei, mai exact
dupa expirarea termenului in care persoana afectata putea sa o atace in
justitie, iar necomunicarea ei insemna inexistenta unui titlu al statului asupra
imobilului in litigiu.
     Instanta care a pronuntat decizia recurata, a retinut gresit buna credinta
a intimatilor T, care nu au verificat daca statul avea titlu valabil; acestia au
facut diligente care au demonstrat ca autorul reclamantilor este proprietarul
imobilului in litigiu, dar cu toate acestea si-au asumat riscul achizitionarii lui.
   Intimatul T P care are studii juridice si despre care intimata T G a aratat
- in interogatoriu - ca s-a ocupat personal de toate formalitatile cumpararii
imobilului, avea obligatia sa faca demersuri sustinute pentru a afla adevarul
in legatura cu obiectul litigiului de fata pentru a fi sigur ca au fost indeplinite
toate conditiile legale pentru perfectarea vanzarii.
Mentioneaza ca in plus ca simplul fapt ca intimatii aveau cunostinta din
verificarile facute la cartea funciara ca autorul reclamantilor este proprietarul
imobilului in discutie, demonstreaza reaua credinta a acestora.
Cere obligarea intimatilor la plata cheltuielilor de judecata conform
chitantei nr. 3 din 10.07.2004 pe care o depune la dosar.
Reprezentantul intimatului C.G.M.B. considera neintemeiat primul motiv
de recurs, intrucat recurentii - reclamanti "au uitat" sa spuna ca pana la
intrarea in vigoare a Constitutiei din 1991 si pana la infiintarea Curtii
Constitutionale a Romaniei, nu a existat un organ competent care sa constate
neconstitutionalitatea legilor adoptate.
Inainte de aceasta data, nu exista nici principiul constitutional al
neretroactivitatii actelor normative, astfel incat la acel moment, legiuitorul
putea oricand sa emita un alt act normativ care sa deroge de la acest
principiu consacrat de art. 1 din Codul civil.
Nici afirmatia ca decretul nr. 223/1974 contravenea dispozitiilor art. 481
Cod civil nu poate fi primita, intrucat acest decret cu putere de lege are un
caracter special, derogator de la Codul civil care este o lege generala.
Cu privire la buna credinta, arata ca din probe rezulta ca la data
perfectarii contractului de vanzare - cumparare - 8.06.1997 - nu exista
inregistrata cerere de restituire in natura sau de despagubiri in raport de
dispozitiile legii nr. 112/1995.
Au fost respectate si cele sase luni prevazute de lege in dispozitiile art.
9 ale aceleiasi legi.
De altfel, intimatii nu  au fost notificati si nu li s-a facut cunoscut despre
intentia reclamantilor de a formula actiunea in revendicare.
Dupa sase ani de la incheierea contractul, s-a formulat singura
notificate catre Primaria Municipiului Bucuresti, prin care se solicita
revendicarea imobilului in litigiu.
Reprezentanta intimatei S.C. "Romvial" S.A. solicita respingerea
recursului ca nefondat, aratand ca a vandut imobilul in calitatea sa de
mandatar, ca instanta a pronuntat o hotarare corecta, ca partile contractante
ale actului de vanzare - cumparare au fost de buna credinta, ca la data
incheierii acestui contract intimatii aveau calitatea de  chiriasi deci aveau
dreptul conform art. 9 si 14 din legea nr. 112/1995 sa achizitioneze imobilul.
Legat de aceasta problema, arata ca la acea data, fostul proprietar nu
avea dreptul sa revendice imobilul, intrucat acestia nu locuiau in imobil.
Intimatul T P arata ca a raspuns prin intampinare la "asa zisele" motive
de recurs, care nu reprezinta critici reale in sensul legii civile.
Arata ca decizia administrativa de preluare de catre stat nu a fost
niciodata anulata, deci aceasta reprezenta titlul valabil al statului la data
incheierii contractului de vanzare - cumparare.
Inainte de evenimentele din decembrie 1989, nu a existat un organ care
sa faca o aprecieze asupra constitutionalitatii decretului nr. 223/1974 si de
altfel si in prezent exista numeroase decizii prin care s-a respins aceasta
exceptie.
Actele incheiata dupa aparitia acestui decret erau  derogatorii de la
dreptul civil.
Cu privire la legalitatea incheierii actului de vanzare - cumparare, arata
ca intimatii au detinut cu chirie imobilul in litigiu, ca l-au cumparat cu
respectarea termenelor stabilite delege, procedura instituita de aceasta,
criteriile si modalitatea de stabilire a valorii apartamentului, precum si toate
celelalte criterii si conditionalitati stabilite de Lega nr. 112/1995, de normele
de aplicare ale acesteia precum si de autoritatile publice abilitate de lege.
Atata timp cat au respectat conditiile si procedura prevazuta de actul
normativ mentionat, este pe deplin demonstrata existenta bunei credinte,
pentru ca numai de buna credinta poate fi o persoana care respecta legea.
Reaua credinta nu a fost dovedita si nu poate fi invocata de recurenti,
atata timp cat mostenitorii fostului proprietar nu au efectuat nici un demers cu
privire la imobil pana in anul 2002, cand au depus o notificare prin care au
solicitat despagubiri.
In consecinta, solicita respingerea recursului ca nefondat urmand a se
dispune mentinerea deciziei tribunalului ca legala si temeinica. C U R T E A , Deliberand asupra recursului civil de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, la
data de 13.07.2002, sub nr.9299/2002, reclamantii M J, M J si S A au chemat
in judecata pe paratii CONSILIUL GENERAL AL MUNICIPIULUI
BUCURESTI, MUNICIPIUL BUCURESTI reprezentat de Primarul General,
S.C. ROMVIAL S.A., T P si T G D, solicitand instantei sa dispuna in
contradictoriu cu primii doi parati anularea deciziei nr.1515/20.10.1981 a
Comitetului executiv al Consiliului Popular al Municipiului Bucuresti privind
preluarea in proprietatea statului a imobilului situat in Bucuresti, Calea
Victoriei nr.143, colt cu str.Frumoasa nr.56, et.2, ap.5, sector 1; constatarea
nulitatii contractului de vanzare-cumparare cu plata in rate nr.858/112/1997 in
contradictoriu cu 4 dintre parati si obligarea acestora la respectarea dreptului
de proprietate al reclamantilor asupra imobilului in litigiu.
In motivarea cererii, reclamantii au aratat ca sunt mostenitorii lui M S K,
care a dobandit in proprietate imobilul sus-mentionat in baza contractului de
vanzare-cumparare autentificat sub nr.15062/1946. Anterior intrarii in vigoare
a Decretului nr.223/1974, autorul reclamantilor impreuna cu familia lui au
parasit Romania, stabilindu-se in Argentina, unde locuiesc in prezent si
reclamantii. Acestia au formulat notificare in temeiul Legii nr.10/2001 prin
care au solicitat restituirea in natura a imobilului, comunicandu-li-se de catre
Rom Vial SA ca bunul a trecut in patrimoniul statului si a fost instrainat
chiriasilor in baza actului juridic in litigiu.
Sustin reclamantii ca decizia de preluare este esential nelegala, intrucat
actul normativ in baza caruia s-a dispus preluarea era neconstitutional fata de
dispozitiile art.36, 37 si art.12 din Constitutia Romaniei. De asemenea,
incalca si textul de lege care prevede neretroactivitatea legii civile.
In acest sens, reclamantii invoca si decizia nr.V/20.11.2000 a Curtii
Constitutionale.
De asemenea, art.6 din Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului
si a Libertatilor Fundamentale consacra principiul potrivit caruia nimeni nu
poate fi lipsit de proprietatea sa, decat pentru cauza de utilitate publica si in
conditiile legii, norma care devine aplicabila si in dreptul intern potrivit Legii
nr.43/30.06.1994 de ratificare a Conventiei.
Contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parati este lovit de
nulitate, deoarece a fost intocmit in frauda intereselor adevaratului proprietar.
Prin instrainarea efectuata s-a inlaturat posibilitatea restituirii in natura
a imobilului in baza Legii nr.10/2001.
Vanzarea s-a facut si pentru un pret derizoriu, care nu poate asigura
nici macar certitudinea despagubirii reale a fostului proprietar la pretul de
circulatie al apartamentului.
In plus, nulitatea contractului de vanzare-cumparare este consecinta
intrinseca a constatarii nulitatii deciziei de preluare, conform principiului "ceea
ce este nul nu poate produce efecte". Cum imobilul a fost preluat fara titlu
valabil, contractul de vanzare-cumparare este lovit de nulitate absoluta,
conform art.12 si 13 din H.G. nr.11/1997 si art.46 din Legea nr.10/2001.
In ceea ce priveste actiunea in revendicare, aceasta trebuie sa fie
admisa, intrucat titlul de proprietate al reclamantilor este preferabil celui
detinut de parati, care este viciat, fiind incidente dispozitiile art.6 din Legea
nr.213/1998.
Pe parcursul procesului, reclamantii si-au precizat cererea de chemare
in judecata, in sensul ca au renuntat la revendicarea imobilului.
Referitor la nulitatea contractului de vanzare-cumparare, au invocat si
art.12 lit.a din Legea nr.112/1995, in sensul ca aceasta sanctiune intervine in
cazul in care imobilul care a facut obiectul vanzarii se incadreaza in categoria
celor mentionate, in art.1 alin.4 din Normele metodologice de aplicare a legii,
modificate prin H.G. nr.11/1997, fiind preluat de stat cu nerespectarea
dispozitiilor legale in vigoare la data preluarii. In concluzie, nu putea face
obiectul art.9 din lege.
Sustin reclamantii ca preluarea bunului a avut loc fara titlu si din
perspectiva interpretarii art.2 lit.g din Legea nr.10/2001.
Pe langa cele sustinute initial, reclamantii invoca si caracterul ilicit si
fals al cauzei juridice a contractului, intrucat imobilul a fost preluat fara titlu
legal, ceea ce determina scoaterea lui de sub incidenta Legii nr.112/1995.
Astfel, cumparatorul si-a reprezentat in mod gresit contraprestatia
vanzatorului neproprietar.
Fata de exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de parati, prin
intampinare, reclamantii au aratat ca acestia nu pot invoca buna lor credinta,
fata de modalitatea de incheiere a actului juridic intr-o forma neautentificata,
fara mentionarea in contract a titularului dreptului si a titlului in baza caruia
este detinut de vanzator, fara prevederea clauzei garantiei pentru evictiune,
ceea ce inseamna ca paratii au acceptat sa cumpere pe riscul lor imobilul in
litigiu.
De asemenea, nu au procedat la verificarea titlului vanzatorului, desi ar
fi putut efectua o asemenea verificare cu minime diligente.
In plus, Rom-Vial SA nu putea sa instraineze decat ca mandatar si nu
ca titular al dreptului imobilul in litigiu, potrivit art.8 din Normele metodologice
de aplicare a Legii nr.112/1995, avand obligatia de a solicita precizari in
legatura cu situatia juridica a locuintei instrainate, in conditiile in care au
indicii potrivit carora bunul  face parte din categoria celor exceptate de la
vanzare.
Referitor la aceeasi exceptia invocata pentru actiunea in revendicare,
reclamantii considera ca este lipsita de obiect fata de renuntarea la capatul
de cerere respectiv.
La data de 8.01.2003 a decedat reclamanta S A, pozitia sa procesuala
fiind continuata de ceilalti doi reclamanti, in calitate de mostenitori, conform
certificatului de calitate nr.15/27.02.2003 emis de B.N.P. Asociati Luca &
Dumitrescu.
Prin sentinta civila nr.1625/7.03.2003 a Judecatoriei sectorului 1
Bucuresti, s-a admis in parte actiunea formulata de reclamanti, astfel cum a
fost precizata, s-a constatat ca imobilul preluat in baza deciziei
nr.1515/20.10.1981 emisa de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al
Municipiului Bucuresti, a trecut in proprietatea statului fara titlu valabil.
S-a respins ca neintemeiat capatul de cerere privind constatarea
nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.858/112/1997.
In pronuntarea acestei hotarari, s-a retinut ca imobilul a trecut in
patrimoniul statului fara titlu, deoarece dispozitiile art.3 alin.1 coroborate cu
art.2 alin.2 din Decretul nr.223/1974 contravin art.36 din Constitutia Romaniei
din 1965.
Instanta a calificat primul capat de cerere in raport de motivele
prezentate si de faptul ca anularea titlului statului, solicitata initial de catre
reclamanti, trebuia promovata de acestia din perspectiva Legii nr.1/1967 in
vigoare la data edictarii Decretului nr.223/1974.
De asemenea, s-a avut in vedere si caracterul administrativ al deciziei
de preluare.
In ceea ce priveste constatarea nulitatii absolute a actului juridic
incheiat de parati, cererea reclamantilor este neintemeiata, intrucat, desi
imobilul nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, prin deciipoz.art.46 alin.2
din Legea nr.10/2001 s-a instituit principiul validarii actelor juridice lovite de
nulitate in cazul incheierii acestuia cu buna-credinta.
Reclamantii nu au reusit prin probele administrate sa rastoarne
prezumtia bunei-credinte operanta in favoarea paratilor, intrucat la data
incheierii actului juridic nu fusese inregistrata nici o cerere de restituire in
natura a apartamentului sau de acordare de despagubiri in temeiul Legii
nr.112/1995. Acest aspect a determinat incheierea contractului de vanzare-
cumparare in conditiile art.9 din actul normativ in discutie, dupa expirarea
termenului prevazut de art.14.
De asemenea, reclamantii nu au dovedit existenta unei actiuni pe rolul
instantelor judecatoresti sau a unei notificari prin care paratii sa fi fost
incunostintati despre intentia mostenitorilor fostului proprietar de redobandire
a imobilului in natura, la data incheierii contractului.
Impotriva acestei sentinte civile au declarat apel MUNICIPIUL
BUCURESTI reprezentat de Primarul General, si reclamantii M J si M J.
Reclamantii au criticat hotararea ca nelegala si netemeinica, solicitand
schimbarea in parte si admiterea capatului de cerere privind constatarea
nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr.858/112/1997.
Sustin reclamantii ca instanta de fond nu s-a pronuntat expres si
integral in dispozitiv asupra cererii privind anularea deciziei de preluare
nr.1515/20.10.1981.
Astfel, instanta a calificat in mod corect cererea reclamantilor, dar s-a
pronuntat numai asupra efectului deciziei de preluare, fara sa constate
explicit si nulitatea acestui document.
Reclamantii mentioneaza ca nulitatea deciziei este determinata si de
incalcarea dispozitiilor art.1 din Codul civil care prevad neretroactivitatea legii
civile, a art.481 Cod civil, art.6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului
si art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, precum si ale Decretului
nr.212/31.10.1974 prin care a fost ratificat pactul international cu privire la
drepturile civile si politice.
In al doilea rand, hotararea instantei are o motivare contradictorie,
deoarece considerentele retinute pentru nevalabilitatea titlului statului
reprezentau si premisa care conducea la constatarea nulitatii contractului de
vanzare-cumparare in litigiu.
Instanta nu s-a pronuntat si nu a motivat respingerea cererii de
constatare a nulitatii contractului de vanzare-cumparare fata de motivele
invocate de reclamanti.
Incheierea contractului a avut loc in frauda intereselor adevaratului
proprietar, autorul reclamantilor, cunoscut cumparatorului.
Astfel, s-a vandut un imobil care nu a putut fi solicitat spre restituire in
baza Legii nr.112/1995, inainte de a se reglementa prin lege speciala
modalitatea in care si cetatenii straini pot beneficia de restituirea proprietatii
preluate abuziv.
Frauda isi are izvorul in dispoz.art.5 din Codul civil.
Frauda la lege rezulta din faptul ca paratii nu erau persoane indreptatite
la cumpararea apartamentului potrivit dispoz.art.9 din Legea nr.112/1995,
intrucat nu au avut calitatea de chiriasi titulari ai imobilului, iar contractul de
inchiriere din 1993 nu se referea la intregul spatiu cumparat prin actul juridic
contestat. Hotararea este netemeinica, fiind rezultatul unei gresite aprecieri
a probelor administrate si nelegala, din perspectiva aplicarii dispozitiilor
art.1898 Cod civil.
Paratii cumparatori nu pot fi considerati de buna-credinta, deoarece au
putut cunoaste la data incheierii contractului de vanzare-cumparare ca Rom-
Vial nu avea mandat legal de instrainare si nu s-au asigurat ca vanzatorul are
toate atributele unui adevarat proprietar.
Mai sustin apelantii reclamanti ca a fost interpretat in mod eronat art.46
alin.2 din Legea nr.10/2001, deoarece in mod gresit s-a apreciat ca buna-
credinta a cumparatorilor este suficienta pentru validarea unui act nul absolut,
nulitate care nu se acopera.
Pe de alta parte, textul de lege mentionat nu este incident in cauza,
intrucat ar conduce la o aplicare retroactiva fata de momentul incheierii
contractului de vanzare-cumparare contestat.
Apelantul parat MUNICIPIUL BUCURESTI reprezentat de Primarul
General a criticat sentinta referitor la constatarea nevalabilitatii titlului statului
asupra imobilului in litigiu.
Sustine ca in raport de dispozitiile legii speciale, respectiv art.2 din
Legea nr.10/2001 sunt definitive masurile privind imobilele preluate in mod
abuziv de catre stat, stabilindu-se in mod clar situatiile de preluare cu sau
fara titlu valabil.
In raport de acest act  normativ, instantele de judecata sunt
necompetente general sa se pronunte asupra unui capat de cerere, privind
verificarea titlului statului, actiunea reclamantilor fiind inadmisibila.
Nu poate fi pusa in discutie preluarea fara titlu valabil a imobilului,
avand in vedere ca acesta a trecut in proprietatea statului prin efectul legii,
Decretul nr.223/1974 producand efecte juridice depline, iar statul roman
devenind proprietarul de plin drept asupra bunului.
Prin decizia civila nr.249/A/3.03.2004 a Tribunalului Bucuresti - Sectia
a III-a Civila, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanti; s-a
respins ca neintemeiata exceptia inadmisibilitatii cererii, invocata de C.G.M.B.
si s-a admis apelul declarat de Municipiul Bucuresti reprezentat de Primarul
General; a fost schimbata in parte sentinta atacata, in sensul respingerii ca
neintemeiata a cererii privind anularea deciziei nr.1515/20.20.1981; au fost
pastrate celelalte dispozitii ale sentintei.
A constatat instanta de apel ca imobilul din litigiu a intrat in proprietatea
statului cu titlu valabil, deoarece prevederile Decretului nr.223/1974 au fost
respectate la momentul preluarii, care a avut loc prin efectul legii si nu in lipsa
unui titlu. Efectele respective s-au produs la momentul emiterii deciziei si nu
la cel al plecarii din tara a titularului dreptului de proprietate, cu privire la care
nu s-a administrat nici o proba.
Instanta a inlaturat considerentele privind incalcarea dispozitiilor
constitutionale de catre actul normativ in discutie, atat timp cat acesta era in
vigoare la momentul preluarii bunului si a produs efecte juridice, abrogarea sa
facandu-se in decembrie 1989. Pe de alta parte, aprecierea constitutionalitatii
decretului nu este de competenta instantelor de judecata.
In concluzie, nu se poate retine existenta vreunui motiv de nulitate a
deciziei mentionate, necomunicarea documentului neputand constitui un
astfel de motiv.
Exceptia de inadmisibilitate a actiunii pentru acest capat de cerere este
neintemeiata, intrucat Legea nr.10/2001 nu ingradeste in nici un fel
competenta instantelor de a verifica existenta motivelor de nulitate la
momentul incheierii actelor statului.
Pentru aceste argumente, a fost admis apelul declarat de Municipiul
Bucuresti reprezentat de Primarul General.
Cu privire la cererea reclamantilor de constatare a nulitatii absolute a
contractului de vanzare-cumparare, instanta a mentinut solutia judecatoriei, in
raport de motivele de nulitate invocate in cererea de chemare in judecata,
respectiv frauda la lege si dispozitiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001.
S-a retinut in mod corect ca actul juridic de vanzare-cumparare a fost
incheiat cu buna-credinta de catre partile contractante, cumparatorii avand
reprezentarea clara a dobandirii imobilului de la adevaratul proprietar, atat
timp cat pana la promovarea prezentei actiuni, reclamantii nu si-au manifestat
in nici un mod intentia de a solicita restituirea bunului sau plata unor
despagubiri corespunzatoare.
La incheierea actului juridic au fost respectate dispozitiile Legii
nr.112/1995, paratii detinand anterior imobilul in calitate de chiriasi.
Sustinerile reclamantilor, referitoare la faptul ca instanta nu ar fi verificat
toate motivele de nulitate absoluta ce ar fi putut afecta valabilitatea
contractului, au fost apreciate de tribunal ca nefondate, in raport de
dispoz.art.292 pct.1 si art.294 pct.1 Cod procedura civila.
Astfel, sustinerile reclamantilor referitoare la faptul ca paratii nu erau
persoane indreptatite la cumpararea apartamentului, neavand calitatea de
chiriasi si nu puteau cumpara intregul spatiu locativ mentionat in actul juridic,
iar Rom-Vial nu avea mandat legal de instrainare a apartamentului,
reprezinta o modificare a cauzei juridice ce presupune administrarea de
probe noi care nu au fost avute in vedere de prima instanta pentru a putea fi
cenzurate de catre instanta de apel.
Pentru aceste argumente, apelul declarat de reclamanti a fost respins
ca nefondat.
Impotriva acestei decizii civile au declarat recurs reclamantii, solicitand
modificarea hotararii si pe fond, admiterea actiunii in sensul anularii deciziei
de preluare a imobilului si constatarii nulitatii absolute a contractului de
vanzare-cumparare incheiat intre parati, pentru urmatoarele motive:
Hotararea este lipsita de temei legal, fiind data cu incalcarea si
aplicarea gresita a legii, motiv intemeiat pe art.304 pct.9 Cod procedura
civila.
In dezvoltarea acestui motiv de modificare, recurentii sustin ca in mod
gresit instanta de apel a respins motivul privind nulitatea deciziei de preluare
pentru considerentul ca nu este de competenta instantelor de judecata
aprecierea neconstitutionalitatii Decretului nr.223/1974.
Competenta instantei rezulta din art.21 al Constitutiei si indirect din
decizia nr.73/1995 a Curtii Constitutionale.
Au fost incalcate dispoz.art.3 Cod civil, art.6 din Legea nr.213/1998,
art.6 alin.1 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului si Decizia
nr.5/2000 a Curtii Supreme de Justitie pronuntata in cadrul unui recurs in
interesul legii privind problema admisibilitatii actiunilor referitoare la anularea
deciziilor de trecere in proprietatea statului a unor imobile in baza Decretului
nr.223/1974.
Practica Inaltei Curti de Casatie si Justitie a fost incalcata prin refuzul
instantei de apel de a verifica neconcordanta Decretului cu Constitutia si alte
legi organice in vigoare.
Practica Curtii Europene a Drepturilor Omului a fost ignorata, statul
roman fiind sanctionat deseori pentru incalcarile repetate ale dreptului la un
proces echitabil si ale dreptului de proprietate in cazul preluarii abuzive de
catre stat a imobilelor.
Instanta de apel a interpretat si aplicat eronat dispozitiile actului
normativ respectiv, atunci cand retine ca necomunicarea deciziei nu ar
constitui un motiv de nulitate si, pe cale de consecinta, al inexistentei unui
titlu valabil asupra imobilului.
Instanta a respins in mod generic motivele de apel privind pronuntarea
expresa asupra nulitatii deciziei de preluare, fiind incalcate astfel
dispoz.art.261 alin.1 pct.5 Cod procedura civila, care prevad obligativitatea
motivarii in fapt si in drept a hotararii.
Astfel, instanta arata ca dispozitiile Decretului nr.223/1974 au fost
respectate la momentul preluarii, dar nu a facut referire la textele de lege a
caror incalcare a fost invocata de catre reclamanti - art1 Cod civil, art.481
Cod civil, art.6 C.E.D.O. si art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie,
precum si incalcarea Decretului nr.212/1974.
Recurentii reclamanti sustin in continuare ca este nelegala si rezolvarea
motivului 3 de apel, ce viza nulitatea contractului de vanzare-cumparare
incheiat intre parati.
Instanta a interpretat si aplicat eronat dispoz.art.948, 966, 968 Cod civil,
atunci cand a respins critica legata de nulitatea contractului intemeiata pe
cauza ilicita si frauda la lege.
Partile contractante au perfectat actul, desi stiau sau ar fi trebuit sa
cunoasca nulitatea titlului statului. Actul de vanzare-cumparare a fost incheiat
in frauda Legii nr.112/1995, care excludea din obiectul ei de reglementare
imobilele preluate fara titlu.
Au fost incalcate dispoz.art.1 din Legea nr.112/1995 raportat la art.1
alin.4, 9, 12 si 13 din Normele de aplicare aprobate prin H.G. nr.11/1997.
Nu era posibila vanzarea in baza art.9 din Legea nr.112/1995, actul
juridic avand un obiect ilicit, contrar legii, art.6 alin.1 din Legea nr.213/1998 si
Constitutiei.
Fata de toate argumentele invocate de catre reclamanti, in mod gresit
instanta de apel a considerat ca singurul motiv de nulitate ar fi frauda la lege
constand in consecinta nulitatii contractului ca urmare a constatarii nulitatii
deciziei de trecere a bunului in proprietatea statului.
Buna credinta a intimatilor bazata pe dispoz.art.46 alin.2 din Legea
nr.10/2001, retinuta de instanta ca argument al inlaturairii motivului de
nulitate mentionat, nu putea conduce la inaplicabilitatea sanctiunii ce afecta
actul juridic in litigiu.
Tot in sfera fraudei la lege erau incluse si celelalte critici privind
contradictia dintre Legea nr.112/1995, Normele de aplicare, Constitutia si
conventiile internationale cu referire la art.5 din Codul civil, precum si faptul
ca intimatii nu erau persoane indreptatite la cumpararea apartamentului
potrivit art.9 din aceeasi lege.
Aceste critici nu constituiau motive noi de nulitate invocate in apel, asa
cum gresit s-a retinut de catre instanta, fiind respinse nemotivat si facand
astfel incidenta aplicarea art.304 pct.7 Cod procedura civila.
Motivele de apel sus-mentionate reprezentau in realitate o argumentare
extensiva a motivului de nulitate privitor la cauza ilicita, la frauda la lege si la
frauda intereselor adevaratului proprietar, invocate prin actiune si prin
concluziile finale formulate la instanta de fond.
In mod gresit instanta a constatat ca intimatii erau persoane indreptatite
la cumpararea intregului imobil, din moment ce nu au dovedit ca au fost
chiriasi pentru intregul spatiu aratat in contractul de vanzare-cumparare.
Instanta a incalcat si dispoz.art.129 alin.5 Cod procedura civila, atunci
cand a respins cererile de probatorii de la fila 79 dosar apel, probe care ar fi
condus la aflarea adevaratului, stabilirea corecta a faptelor si aplicarea legii in
scopul pronuntarii unei hotarari legale si temeinice.
In mod gresit a fost respins si motivul de apel privind imposibilitatea
retinerii bunei credinte a intimatilor, procedandu-se la o aplicare gresita a
dispoz.art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001 si a art.1898 Cod civil.
Argumentul instantei se bazeaza pe faptul ca reclamantii nu si-ar
manifestat in nici un mod intentia de a solicita restituirea bunului sau plata
despagubirilor corespunzatoare, insa reaua credinta a intimatilor ar fi putut fi
retinuta independent de aceasta atitudine ofensiva a adevaratilor proprietari.
Din interogatoriile luate in apel intimatilor, a rezultat ca paratul
Tagorean Petru are studii superioare juridice, ocupandu-se de toate
formalitatile anterioare incheierii contractului de vanzare-cumparare, parata
cumparatoare increzandu-se in aceste verificari.
La data de 2.04.1997, acesta a solicitat personal la Arhivele statului
procesul verbal de carte funciara a imobilului, luand la cunostinta despre
inscrierea privind dreptul autorului reclamantilor, aspect recunoscut si prin
raspunsul la interogatoriu.
In concluzie, paratul nu s-a aflat nici macar intr-o eroare scuzabila
asupra lipsei calitatii de proprietar a statului asupra imobilului. Ar fi trebuit sa
cunoasca efectele acestei transcrieri, in conditiile in care dreptul statului nu
fusese transcris.
Ca atare, intimatii Tagorean au cumparat imobilul pe riscul lor,
neputand invoca necunoasterea Legii nr.115/1938.
Retinand buna-credinta a intimatilor, instanta a incalcat principiul
inscrierii dreptului in cartea funciara, respectiv asigurarea opozabilitatii fata
de terti a dreptului de proprietate inscris, consacrat prin dispoz.art.17, 26 si
32 din legea mentionata.
Instanta de apel a neglijat un alt element important al bunei credinte,
constand in lipsa oricarei preocupari si diligente a intimatilor in verificarea
existentei unui mandat valabil pentru vanzare. In acest sens sunt concludente
raspunsurile la interogatoriu ale intimatilor parati.
Or, lipsa mandatului special pentru vanzare rezulta din efectele
H.C.L.M.B. nr.35/6.03.1997, contractul de prestari servicii  incheiat intre
D.A.F.I. si Rom Vial abia la data de 15.12.1997 neputand acoperi nulitatea
mandatului dat la incheierea contractului contestat.
Luand cunostinta despre faptul ca imobilul a fost preluat in baza
Decretului nr.223/1974, paratii trebuia sa depuna diligente sporite pentru a se
convinge ca decizia a produs efecte prin comunicarea acesteia catre autorul
reclamantilor.
Numele acestei persoane ar fi trebuit sa conduca la presupunerea
paratilor ca proprietarul este cetatean strain care ar fi putut pretinde
restituirea imobilului atunci cand legislatia i-o va permite, dat fiind ca Legea
nr.112/1995 a reglementat doar situatia cetatenilor roman deposedati de
imobile.
Buna credinta nu este compatibila cu indoiala, cumparatorii intocmind
actul pe riscul lor si in frauda intereselor adevaratului proprietar, despre care
stiau ca ar putea solicita oricand restituirea bunului.
Mai sustin recurentii ca mediatizarea efectelor Legii nr.112/1995 este
un aspect notoriu care ar fi trebuit sa suscite suspiciuni in legatura cu
calitatea de vanzator a statului.
Cumparatorii nu se pot prevala de dispozitiile art.1898 Cod civil, pentru
toate argumentele mentionate.
In mod gresit instanta de apel a respins si criticile prin care apelantii au
solicitat ca pe cale incidentala si in baza art.1200 pct.1 Cod civil, sa constate
nulitatea celui de-al doilea pretins contract de inchiriere pentru o parte a
apartamentului.
In mod nelegal, tribunalul a considerat ca aceste sustineri sunt cereri si
motive noi, schimbandu-se cauza juridica a actiunii.
Aceste aspecte tineau de probele administrate in cauza, fiind aplicabila
prezumtia legala a nulitatii actului pe care legea il declara nul, pentru ca il
priveste facut in frauda dispozitiilor sale.
Calitatea de chirias era prima dovada ce revenea intimatilor pentru
probarea bunei lor credinta si a calitatii de persoane indreptatite la
cumparare.
Considerentele instantei de apel privind probele noi pe care le-ar
presupune analizarea acestor motive de nulitate, contravine caracterului
devolutiv al apelului.
Pe de alta parte, reclamantii au solicitat inca de la fond administrarea
probelor pentru stabilirea calitatii de chirias a intimatilor pentru intregul
apartament, respinse in mod gresit de catre prima instanta.
Recurentii sustin in continuare ca paratii nu au detinut legal in baza
unui contract de inchiriere intregul spatiu locativ pentru care s-a incheiat
vanzarea-cumpararea, existand o frauda si o cauza ilicita la perfectarea
actului juridic.
Cumparatorii nu erau indreptatiti la dobandirea spatiului locativ detinut
anterior de numita Cojocaru Aritia, decedata, in raport si de contractul de
inchiriere depus la filele 57 - 58 apel.
Inscrisurile care dovedesc repartitia pentru inca o camera si
dependintele detinute anterior in comun, precum si pentru boxa nu dovedesc
o repartitie legala a acestor spatii.
Paratii s-au opus prezentarii documentelor originale ale acestor acte,
ceea ce atrage lipsirea inscrisurilor respective de orice efect probator in
conditiile art.1188 Cod civil.
Potrivit dispozitiilor din legea locuintei, repartitiile de spatii locative nu
puteau fi aprobate si emise decat de consiliul local, formularele tip depuse la
filele 59 - 60 dosar apel corespunzand prin continutul lor doar raporturilor
locative reglementate de Legea nr.5/1973. Fiind emise de catre o primarie de
sector, care nu avea atributii legale de atribuire a spatiului locativ al
municipiului, actele sus-mentionate nu au eficienta juridica.
Rom-Vial SA a recunoscut ca pentru incaperile detinute de Cojocaru
Aritia nu s-a incheiat contract de inchiriere, ci doar au fost mentionate pe o
fisa locativa noua, anexa la contractul de inchiriere initial. Mentiunea
respectiva nu poate valora contract si, in consecinta, paratii au cumparat
intregul apartament fara sa indeplineasca conditia de chirias pentru intregul
spatiu.
Fisele locative si procesele verbal de predare-primire au fost defaimate
de recurenti, ca false, refuzandu-se insa prezentarea originalelor, neputand
face insa nici o dovada. Fiind inscrisuri sub semnatura privata, nu pot avea
valoarea probatorie doar prin aplicarea mentiunii "conform cu originalul".
In final, recurentii invoca si dispoz.art.304 pct.10 Cod procedura civila,
intrucat instanta a omis sa se pronunte asupra probelor mentionate mai sus,
cea mai importanta fiind solicitarea intimatului Tagorean de la cartea funciara.
Recurentii reclamanti au solicitat admiterea recursului, casarea hotararii
atacate si pe fond admiterea actiunii.
Cererea de recurs a fost inregistrata initial pe rolul Inaltei Curti de
Casatie si Justitie - Sectia Civila, sub nr.3840/A/2004, fiind trimis acestei
instante in temeiul Legii nr.195/2004 si inregistrat pe rolul Curtii de Apel
Bucuresti - Sectia a III-a Civila sub nr.3134/2004.
In dosar au depus intampinare intimatele parate S.C. Rom-Vial SA si
intimatii parati TAGOREAN PETRU si TAGOREAN DANIELA, solicitand in
esenta respingerea recursului ca nefondat.
Analizand decizia civila atacata in raport de criticile formulate si de
dispozitiile art.304 pct.7, 9 si 10, Curtea constata ca recursul este fondat
pentru urmatoarele considerente:
Sustinerile prezentate la primul motiv de recurs si intemeiate pe
dispoz.art.304 pct.9 C.proc.civ. sunt corecte in ceea ce priveste gresita
solutie a instantei de apel referitoare la nulitatea deciziei de preluare a
imobilului in litigiu in baza Decretului nr.223/1974. Astfel, Tribunalul a retinut
ca statul detine un titlu valabil pentru imobil, intrucat a intrat in patrimoniul
sau cu respectarea actului normativ sus mentionat, masura de preluare
neputand fi verificata din perspectiva corespondentei sale cu Constitutia in
vigoare la data trecerii bunului in proprietatea statului.
Ambele argumente ale instantei de apel sunt gresite. Astfel, pentru a se
putea considera valabilitatea titlului statului, este necesar ca preluarea
imobilului sa fi avut loc cu respectarea actului normativ in baza caruia a
operat trecerea in proprietatea statului.
Cu alte cuvinte, pentru a se considera ca imobilul a trecut in patrimoniul
statului, prin efectul legii, este obligatoriu ca preluarea sa se fi realizat cu
respectarea deplina a conditiilor actului normativ respectiv.
Conform dispozitiilor art.4 alin.1 din Decretul nr.223/1974, identificarea
si preluarea sau trecerea unui imobil in proprietatea statului, are loc prin
decizia organului prevazut de lege, in a carui raza teritoriala era situat bunul.
Totodata, importanta comunicarii deciziei de preluare este relevata
indirect in alin.2 al aceluiasi articol, care prevede posibilitatea partii interesate
de a formula plangere impotriva actului emis de Comitetul executiv al
Consiliului Popular Judetean sau al Municipiului Bucuresti.
In vederea asigurarii in mod concret pentru proprietarul bunului a
posibilitatii de a exercita plangere impotriva documentului de preluare, acesta
trebuia sa ia cunostinta de continutul deciziei, ceea ce presupunea
comunicarea catre persoana mentionata, cel putin la ultimul domiciliu
cunoscut in Romania, in conditiile in care organele statului nu detineau relatii
despre domiciliul din strainatate. Din inscrisurile depuse la dosar nu rezulta,
insa, indeplinirea obligatiei de comunicare din partea organelor competente,
care procedasera la emiterea deciziei in numele statului.
In concluzie, titlul de proprietate al statului asupra imobilelor care au
intrat sub incidenta Decretului nr.223/1974 il constituie decizia comitetului
executiv al consiliului popular, din momentul in care a ramas definitiva in
urma comunicarii acesteia. Dispozitiile art.4 confera in mod expres deciziei
valoare de act de preluare, indiferent de data mentionata in document privind
trecerea bunului in patrimoniul statului.
Cum decizia nu a  fost comunicata proprietarului imobilului, instanta
constata ca bunul a trecut in patrimoniul statului cu nerespectarea Decretului
nr.223/1974, titularul dreptului de proprietate neavand posibilitatea concreta
de a ataca actul de preluare. 
In ceea ce priveste posibilitatea instantelor de judecata de a cenzura
titlul statului, din perspectiva criteriilor mentionate in textul de lege enuntat,
instanta de apel a procedat, de asemenea, la o gresita aplicare a art.6 din
Legea nr.213/1998.
Dispozitia legala precizata mai sus confera tocmai posibilitatea
instantelor de a verifica titlul statului, ceea ce reprezinta pentru acestea,
totodata, si o obligatie.
Faptul ca Decretul nr.223/1974 si-a produs efectele pentru perioada de
timp cuprinsa intre momentul intrarii in vigoare si cel al abrogarii sale prin
Decretul nr.9/1989, nu inseamna ca este totodata si corespunzator
dispozitiilor constitutionale in vigoare la data aparitiei.
Refuzul instantei de a proceda la verificarea corespondentei intre
masura de preluare si Constitutia Romaniei din 1965 reprezinta nu numai o
incalcare a art.6 din Legea nr.213/1998, dar si o nesocotire a dispozitiilor
art.3 Cod civil si  art.6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
In ceea ce priveste art.3 Cod civil, textul de lege obliga instanta sa se
pronunte asupra cererii de chemare in judecata cu care a fost investita, in
caz contrar, fiind culpabila de denegare de dreptate. In sens larg, aceasta
inseamna a examina toate aspectele deduse judecatii si care ar fi relevante
pentru solutionarea cauzei. Reclamantii au sustinut cererea de anulare a
deciziei de preluare a bunului si in raport de necorespondenta intre masura
de preluare si Constitutia in vigoare la data respectiva, chestiune pe care
Tribunalul nu a verificat-o.
Pe de alta parte, textul de lege din Conventia Europeana a Drepturilor
Omului reglementeaza dreptul unei persoane la un proces echitabil. In
acceptiunea documentului international, demersul judiciar al unei persoane
trebuie sa poata fi solutionat de catre o instanta independenta si impartiala
care sa hotarasca asupra incalcarii drepturilor si obligatiilor cu caracter civil
ale celui care s-a adresat organului judiciar.
Refuzandu-se examinarea titlului statului din perspectiva tuturor
criteriilor mentionate in art.6 din Legea nr.213/1998, se ajunge cel putin in
mod indirect la o limitare a accesului partii la justitie in ceea ce priveste
aspectele pe care instanta nu le-a verificat, dar care au fost supuse de parte
controlului sau.
In concluzie, pe langa incalcarea tuturor actelor enuntate, are loc si o
nerespectare a dispozitiilor art.21 din Constitutia Romaniei in vigoare in
prezent, care reglementeaza posibilitatea sesizarii justitiei in scopul apararii
drepturilor, libertatilor si intereselor legitime ale unei persoane.
De asemenea, dreptul la un proces echitabil, mentionat in documentul
international, a fost preluat in alin.3 al art.21 din Constitutie, in urma revizuirii
acesteia prin Legea nr.429/2003.
In acelasi sens, decizia nr.5/2000 a Curtii Supreme de Justitie
pronuntata intr-un recurs in interesul legii, stabilea in urma admiterii caii de
atac, ca instantele judecatoresti sunt competente sa judece potrivit normelor
dreptului comun actiunile in revendicare formulate cu privire la imobilele
preluate de stat in baza Decretului nr.223/1974.
In argumentarea deciziei, instanta suprema a stabilit posibilitatea
deducerii judecatii de catre persoanele interesate a problemei nevalabilitatii
titlului pretins de stat asupra unui imobil din perspectiva dispoz.art.6 din
Legea nr.213/1998.
Chiar daca, in urma abrogarii tezei din art.329 Cod procedura civila,
prin O.U.G. nr.138/2000, deciziile pronuntate in solutionarea recursurilor in
interesul legii nu mai au caracter obligatoriu, ele isi pastreaza semnificatia
juridica si importanta pentru problemele de drept dezlegate de instanta
suprema. In consecinta, asemenea decizii nu pot fi ignorate, decat in
conditiile in care, eventual, instanta judecatoreasca isi motiveaza temeinic
punctul de vedere contrar celor retinute in astfel de decizii.
Recurentii reclamanti au mai invocat si decizia nr.73/1995 a Curtii
Constitutionale, care, insa, nu are aplicatie directa asupra ipotezei de fata,
deoarece se refera la neconstitutionalitatea dispozitiei din Legea nr.112/1995,
care conditiona asigurarea masurilor reparatorii catre fostii proprietari ai
imobilelor, de stabilirea domiciliului acestora in tara.
Chiar daca, situatia de fapt nu este aceeasi cu cea prevazuta in Legea
nr.112/1995, totusi, argumentele avute in vedere de Curtea Constitutionala
trebuie retinute cu titlu de principiu, deoarece prin decizia respectiva s-a
declarat neconstitutionalitatea dispozitiei sus-aratate. In argumentarea
deciziei, Curtea a avut in vedere caracterul discriminatoriu al conditionarii
masurilor reparatorii de stabilirea domiciliului solicitantului in tara, avand in
vedere libera circulatie a persoanelor si art.16 din Constitutia Romaniei.
Toate aceste argumente de text si de jurisprudenta in materie,
constituie fundamentul infirmarii considerentelor instantei de apel, referitoare
la imposibilitatea organului judiciar de verificare a titlului statului din
perspectiva tuturor criteriilor oferite de art.6 din Legea nr.213/1998.
In raport de dispozitia legala enuntata, Curtea constata ca operatiunea
juridica, dar si actul normativ in baza caruia a avut loc trecerea imobilului in
patrimoniul statului, nu au asigurat corespondenta lor cu dispozitiile legii
fundamentale si nici cu documentele internationale la care Romania era
parte.
Astfel, dreptul de proprietate personala era ocrotit de lege, putand
constitui obiect al acestuia, printre altele, casa de locuit si terenul pe care era
edificata, conform art.36 din legea fundamentala.
Totodata, terenurile si constructiile puteau fi preluate din patrimoniul
proprietarilor doar in baza exproprierii pentru lucrari de interes obstesc si cu
plata unei juste despagubiri, conform art.12 din acelasi document, nefiind
prevazuta posibilitatea trecerii unui bun la stat fara plata.
Preluarea imobilului a avut loc cu incalcarea Constitutiei, care ocrotea
dreptul de proprietate in conditiile sus aratate si care, in situatia de exceptie a
trecerii bunului in patrimoniul statului, prevedea in mod obligatoriu, acordarea
de despagubiri. Nu s-a dovedit, insa, in cauza, acordarea vreunei sume de
bani catre autorul reclamantilor. Este adevarat ca dispozitiile art.2 alin.2 din
Decretul nr.223/1974 prevedea posibilitatea trecerii imobilului fara plata la
stat, in ipotezele prezentate in textul de lege, dar, cum deja s-a aratat, legea
fundamentala nu reglementa si o asemenea modalitate de preluare, ceea ce
constituie un argument in plus al neconstitutionalitatii Decretului.
Pe de alta parte, art.3 prevedea aplicarea dispozitiilor de preluare a
imobilelor si in cazul persoanelor care au parasit definitiv tara anterior intrarii
in vigoare a decretului.
Art.1 Cod civil reglementeaza principiul neretroactivitatii legii civile, in
sensul ca aceasta se aplica numai situatiilor care se ivesc ulterior adoptarii ei,
iar nu si situatiilor trecute.
Textul de lege era in vigoare si la momentul adoptarii Decretului
nr.223/1974, act normativ cu o forta juridica inferioara Codului civil.
In ceea ce priveste principiul sus enuntat, una dintre exceptii o
constituie retroactivitatea legii civile noi, ceea ce inseamna aplicarea acesteia
la situatii juridice anterioare adoptarii ei.
Conditia incidentei aceste exceptii este consacrarea expresa legislativa,
adica mentionarea in cadrul unui text de lege a faptului ca acesta se aplica si
pentru o ipoteza nascuta anterior intrarii sale in vigoare.
Art.3 din Decretul nr.223/1974 constituie tocmai consacrarea legislativa
a acestei exceptii.
Ca atare, nu se poate considera ca dispozitia retroactiveaza, in afara
limitelor stabilite de lege.
Pe de alta parte, avand in vedere forta juridica inferioara a normei din
decret, fata de cea din Codul civil, precum si consecintele aplicarii sale,
respectiv asupra dreptului de proprietate a unei persoane privind bunuri de o
importanta covarsitoare pentru subzistenta, este discutabil din punct de
vedere juridic dispozitia legala respectiva.
In ceea ce priveste respectarea tratatelor internationale la care
Romania era parte la data preluarii, sustinerile recurentilor sunt de asemenea
intemeiate.
Astfel, in art.12 pct.2 din Pactul International cu privire la drepturile
civile si politice, ratificat de Romania prin Decretul nr.212/1974, se mentiona
principiul libertatii oricarei persoane de a parasi orice tara, inclusiv propria sa
tara.
In raport de dispozitia enuntata, art.2 din Decretul nr.223/1974, care
prevede consecinta preluarii imobilelor in cazul plecarii legale sau
frauduloase din tara, reprezinta o incalcare grava a principiului libertatii de
circulatie a oricarei persoane.
Pentru toate aceste argumente, Curtea constata ca solutia instantei de
apel, de respingere a cererii privind anularea deciziei nr.1515/1981, a fost
data cu incalcarea si aplicarea gresita a art.6 din Legea nr.213/1998, a
Constitutiei in vigoare si tratatelor internationale la care Romania era parte la
momentul preluarii.
Incalcarea art.481 Cod civil nu se poate retine in cauza, insa, deoarece
masura de trecere a bunului in patrimoniul statului nu a avut loc prin
expropriere, pentru a se cerceta indeplinirea conditiilor mentionate in textul
de lege, ci  a reprezentat o preluare fara plata.
Trebuie subliniat, insa, ca, desi nu se verifica ipoteza autorului
reclamantilor la cerinta art.481 Cod civil, preluarea imobilului este abuziva
tocmai pentru motivul ca singura modalitate de transfer ar fi fost doar
exproprierea bunului.
Referitor la art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, care
consacra principiul respectarii proprietatii, acest text de lege nu poate fi avut
in vedere ca suport al verificarii valabilitatii titlului statului, intrucat a fost
ratificat de Romania prin Legea nr.30/1994, ca de altfel si Conventia pentru
Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, deci ulterior
masurii de preluare si intrarii in vigoare a Decretului nr.223/1974.
Or, art.6 din Legea nr.213/1998 specifica in mod clar ca examinarea
titlului statului trebuie sa aiba loc in raport de documentele in vigoare la data
preluarii, ceea ce nu este cazul dispozitiei din documentul international.
Criticile referitoare la incalcarea dispoz.art.261 alin.1 pct.5 Cod
procedura civila si la gresita mentinere a contractului de vanzare-cumparare
incheiat intre parati, sunt insa neintemeiate.
In ceea ce priveste motivarea generica a valabilitatii titlului statului,
aceasta nu constituie un motiv de incalcare a textului de lege enuntat.
Tribunalul a aratat argumentele pentru care a concluzionat in acest
sens, o motivarea succinta neechivaland cu lipsa motivarii si nici cu
incalcarea dispozitiei legale invocate de recurenti.
Pe de alta parte, solutia instantei de apel este gresita, in ceea ce
priveste considerarea ca valabila a masurii de preluare, solutie inlaturata de
prezenta instanta pentru considerentele expuse mai sus.
Recurentii au mai invocat incidenta art.304 pct.7 Cod procedura civila si
raportat la necercetarea unor critici prezentate de acestia in apel, privind
calitatea cumparatorilor parati, de persoane indreptatite la dobandirea
apartamentului in conditiile art.9 din lege.
Au aratat ca sustinerile respective nu reprezentau motive noi de
nulitate, care sa fi fost promovate de reclamanti, cu incalcarea art.294 Cod
procedura civila.
Din expunerea motivelor formulate de reclamanti in fazele procesuale
parcurse de litigiul dedus judecatii, rezulta ca o parte din sustinerile aratate in
cererea de apel nu au fost mentionate si prin cererea de chemare in
judecata, astfel cum a fost ulterior precizata in dosarul instantei de fond.
Este vorba despre criticile referitoare la incheierea contractului prin
frauda la lege, intrucat paratii nu ar fi avut calitatea de chiriasi, titulari ai
imobilului care a facut obiectul vanzarii, iar contractul de inchiriere din 1933
nu se referea la intregul spatiu dobandit in baza actului juridic contestat.
Aceste motive nu reprezinta o argumentare extensiva a motivului de
nulitate indicat in cererea de chemare in judecata, astfel cum au incercat sa
demonstreze recurentii, ci constituie veritabile motive noi de desfiintare a
contractului, care nu pot fi invocate direct in apel, fata de dispoz.art.294 Cod
procedura civila.
Din aceasta perspectiva, instanta de apel in mod corect a constatat
incidenta textului de lege mentionat si nu a procedat la verificarea sustinerilor
respective, lipsa considerentelor pe acest aspect, fiind consecinta fireasca a
regulilor care guverneaza apelul, iar nu a unei omisiuni din partea instantei de
motivare a deciziei pronuntate.
In concluzie, nici aceasta critica intemeiata pe art.304 pct.7 Cod
procedura civila nu este intemeiata.
Cum art.316 Cod procedura civila face trimitere la aplicarea tuturor
dispozitiilor din apel, care nu sunt incompatibile cu faza recursului, prezenta
instanta nu va proceda nici ea la verificarea sustinerilor recurentilor in
legatura cu calitatea cumparatorilor chiriasi de persoane indreptatite la
dobandirea imobilului.
Pentru aceste argumente, Curtea constata ca in mod corect Tribunalul
a respins cererea de probatorii depusa la fila 79 dosar apel, care viza
motivele noi de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare, instanta
respectiva avand deplina putere de apreciere asupra pertinentei si
concludentei administrarii probelor solicitate.
Pe de alta parte, Curtea poate verifica doar daca instanta de apel a
omis sa se pronunte asupra unor dovezi hotaratoare, administrate in cauza,
iar nu sa aprecieze daca se impunea incuviintarea lor, sens in care sunt
dispozitiile art.304 pct.10 Cod procedura civila.
Referitor la mentinerea contractului de vanzare-cumparare incheiat in
cauza, instanta de apel a pronuntat o hotarare corecta, fata de dispoz.art.46
alin.2 din Legea nr.10/2001.
Astfel, textul de lege enuntat prevede ca actele de instrainare privind
imobile preluate de stat fara titlu valabil sunt lovite de nulitate absoluta, cu
exceptia cazului in care au fost incheiate cu buna-credinta.

Ca atare, nulitatea titlului statului pentru imobil nu atrage automat
aplicarea aceleiasi sanctiuni contractului de vanzare-cumparare subsecvent
preluarii imobilului in patrimoniul statului.
Buna credinta reprezinta tocmai exceptia care salveaza actul juridic de
instrainare de la aplicarea acestei sanctiuni, cumparatorul care are o
asemenea pozitie subiectiva la perfectarea contractului, ramanand totodata si
in posesia imobilului.
     Recurentii sustin ca paratii ar fi trebuit sa cunoasca motivul de nulitate
al titlului statului privind preluarea imobilului, perfectarea contractului avand
loc in frauda Legii nr.112/1995.
Aceste critici sunt neintemeiate, intrucat nevalabilitatea titlului statului
nu se prezuma si n-ar fi putut fi verificata in afara cadrului procesual pe care
partea interesata ar fi trebuit sa-l declanseze, contestand modalitatea de
preluare a imobilului.
Astfel, este adevarat ca dispoz.art.1 din Legea nr.112/1995
reglementeaza domeniul de aplicare a acestui act normativ in privinta
imobilelor preluate de stat sau de persoanele juridice in perioada martie 1945
- decembrie 1989, cu titlu valabil.
Conform Normelor metodologice privind aplicarea actului normativ
amintit, aprobate prin H.G. nr.20/1996 si modificate prin H.G. nr.11/1997,
Decretul nr.223/1974 este enumerat printre actele normative, care au
reprezentat temeiul juridic pentru preluarea imobilelor (art.1 alin.2).
In conditiile in care, pana la incheierea contractului de vanzare-
cumparare contestat, modalitatea de preluare a imobilului in baza decretului
sus mentionat nu a fost atacata de fostul proprietar sau mostenitorii acestuia,
nu se poate imputa partilor contractante ca au perfectat actul juridic in temeiul
art.9 din Legea nr.112/1995.
Cu alte cuvinte, partile contractante nu sunt culpabile de faptul ca au
uzat de o norma legala edictata in favoarea chiriasilor imobilului, in sensul
dobandirii dreptului de proprietate asupra bunului, atat timp cat pana la
momentul incheierii actului juridic, titlul statului nu era contestat. Astfel, s-ar fi
putut imputa cumparatorilor ca ar fi trebuit sa cunoasca nevalabilitatea titlului
statului, in cazul in care exista o cerere in acest sens din partea persoanei
interesate, si totodata, aceasta si-ar fi manifestat intentia de obtinere a
restituirii in natura a bunului, indiferent de modalitatea aleasa.
In cazul de fata, insa, reclamantii nu au facut nici un demers in sensul
retrocedarii imobilului, neexistand inregistrate anterior perfectarii contractului,
nici cerere de restituire in natura a bunului in temeiul Legii nr.112/1995, nici
actiune in revendicare pe rolul instantelor judecatoresti si nici notificarea
paratilor sau incunostintarea lor in orice alt mod, cu privire la o asemenea
intentie de redobandire a bunului.
Ca atare, contrar sustinerilor recurentilor, actul juridic nu a fost incheiat
cu incalcarea art.1 din lege, raportat la art.1 alin.4, 9, 12 si 13 din H.G.
nr.11/1997.
Art.1 alin.4 se refera la imobilele care nu intra sub incidenta Legii
nr.112/1995, intrucat au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor
legale in vigoare la data respectiva sau in absenta unei reglementari legale,
care sa fundamenteze o asemenea masura. In ipoteza in care, insa, pana la
incheierea actului juridic nu a fost contestat titlul statului, astfel cum deja s-a
aratat, partile contractante nu puteau avea in vedere o eventuala
nevalabilitate.
Art.9 din Normele metodologice modificate prin H.G. nr.11/1997 nu este
incident in cauza, intrucat se refera la exceptarea de la vanzare a locuintelor
care au avut destinatia de case de oaspeti sau de protocol, sustinere care nu
s-a formulat in legatura cu imobilul in litigiu.
In realitate, este probabil ca recurentii sa fi avut in vedere incalcarea
dispoz.art.9 din Legea nr.112/1995 care, raportat la criticile concrete
formulate, nu se poate retine in cauza.
In ceea ce priveste art.12 din Normele metodologice, de asemenea, nu
se poate retine nerespectarea acestui text de lege.
Prima ipoteza de nulitate a actelor juridice se refera la cele care au ca
obiect imobilele preluate de stat fara titlu valabil. Chiar daca, in prezentul
proces, instanta a retinut nevalabilitatea titlului statului, aceasta nu are ca
efect desfiintarea actului juridic subsecvent incheiat de reprezentantii statului
cu chiriasii, intrucat buna lor credinta salveaza actul juridic de la aplicarea
acestei sanctiuni, conform art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001. De altfel, si la
momentul incheierii actului de vanzare-cumparare, chiar daca principiul
ocrotirii bunei credinte a cumparatorilor nu primise o consacrare legislativa, el
era pe deplin aplicabil actelor juridice incheiate intr-o asemenea pozitie
subiectiva din partea partilor contractante, efectele fiind aceleasi cu cele
mentionate in lege.
Lit.b din textul de lege enuntat se refera la ipoteza chiriasilor care au
incheiat contracte de vanzare-cumparare fara sa respecte conditiile cerute de
art.6 din Norme, respectiv nu aveau un contract de inchiriere valabil incheiat
sau nu ocupau apartamentele la data intrarii in vigoare a legii. Aceasta
sustinere nu poate fi verificata de instanta de recurs, cum in mod corect nu a
fost examinata nici de tribunal, intrucat reprezinta un motiv de nulitate care nu
a fost invocat prin cererea de chemare in judecata sau in conditiile art.132
Cod procedura civila de catre reclamanti.
Ultima ipoteza a art.12 se refera la nulitatea contractelor incheiate cu
nerespectarea art.9 alin.6 si 8 sau art.10 din lege. Toate aceste texte nu sunt
incidente in cauza, intrucat se refera la desfiintarea contractelor incheiate de
chiriasii care au dobandit sau au instrainat o locuinta proprietate personala
dupa 1.01.1990 in localitatea de domiciliu, la cei care au instrainat imobilul cu
incalcarea termenului de 10 ani de la data dobandirii in temeiul Legii
nr.112/1995, precum si la contractele incheiate pentru locuinte cu destinatie
speciala, dintre cele enumerate in art.10.
Or, nici unul dintre aceste motive de nulitate nu a fost invocat in cauza.
Pe de alta parte, contrar sustinerilor recurentilor, instanta de apel nu a
avut in vedere un singur motiv de nulitate a contractului de vanzare-
cumparare, respectiv frauda la lege, ci si pe cel al cauzei ilicite, in limitele
caruia a verificat pozitia subiectiva a partilor contractante la perfectarea
actului. Chiar daca, tribunalul nu a facut referire expresa la cauza ilicita,
examinand si retinand buna credinta a partilor la incheierea contractului de
vanzare-cumparare contestat, a examinat pe fond si acest motiv de nulitate.
In mod corect aceasta instanta a retinut buna credinta a partilor,
nulitatea titlului statului nefiind suficienta pentru desfiintarea actului
subsecvent de vanzare-cumparare, in conditiile art.46 alin.2 din Legea
nr.10/2001.
Referitor la buna credinta a partilor, solutia instantei este corecta, fata
de aspectul deja expus de instanta de recurs, in sensul ca anterior incheierii
contractului, fostul proprietar sau mostenitorii lui nu au intreprins nici un
demers pentru obtinerea imobilului.
Pentru a se crea un dubiu mental in ceea ce priveste calitatea de Sursa: Portal.just.ro