PUBLICITATE IMOBILIARA. RECTIFICARE DE CARTE FUNCIARA. CONDITII.

PUBLICITATE IMOBILIARA. RECTIFICARE DE CARTE
FUNCIARA. CONDITII.

Legea nr.7/1996

         Cererea in rectificarea cartii funciare este acea actiune
in justitie prin care se cere indreptarea sau suprimarea unei
inscrieri necorespunzatoare realitatii facuta in cartea funciara,
pentru a pune de acord starea tabulara cu situatia juridica reala a
unui imobil si are de regula un caracter subsecvent, fiind grefata
pe o actiune de fond.
         Instantele au solutionat in mod gresit litigiul, cu
incalcarea prevederilor Legii nr.7/1996 care conditioneaza
incuviintarea si discutarea oricarei modificari a situatiei de carte
funciara, in contradictoriu cu autorul dreptului a carui modificare
se solicita, respectiv recurentul.

         (Decizia civila nr.1436/R/06 Noiembrie 2006 pronuntata de Curtea
de Apel Pitesti)
         
         Prin incheierea nr.2573 data in Camera de Consiliu la 18
martie 2004 de Judecatoria Pitesti - Biroul de Carte Funciara, s-a admis
cererea formulata de petentii C.C., lichidatorul S.C."I.E.C."S.R.L.
Bucuresti prin imputernicitul D.I. si OJ.C.G.C. Arges si s-a dispus
anularea documentatiei cadastrale nr.4865 din 11 aprilie 2000 pe numele
T.I., inscrisa in Cartea Funciara nr.12311 N a localitatii Pitesti, sub
nr.5870 din 24.08.2000, avandu-se in vedere ca aceasta nu corespunde ca
amplasament si configuratie potrivit probelor dosarului.
         In drept, au fost invocate dispozitiile art.17, 36, 37 si 49 din
Legea nr.17/1996.
         Impotriva acestei incheieri a exercitat calea de atac a apelului
T.I., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, astfel:
         - In mod gresit judecatorul delegat nu a procedat la citarea sa
cu prilejul dezlegarii cererii, incalcandu-se astfel dreptul sau la aparare si
principiul contradictorialitatii.
         - In mod eronat s-a procedat la anularea inscrierii in cartea
funciara a documentatiei cadastrale nr.4865 din 01 aprilie 2000 si
respectiv la modificarea amplasamentului potrivit adresei nr.3745 din 15
martie 2004, invocandu-se motive tehnice, cata vreme documentatia
initiala ce a stat la baza autentificarii actelor de proprietate ale partilor a
fost legalizata si inscrisa in cartea funciara.
         - Intr-o ultima critica s-a aratat ca solutia judecatorului delegat 
contravine legii, pentru considerentul ca interesele sale ar putea fi
afectate de cele statuate prin hotararea premergatoare, intr-un viitor
proces.
         Tribunalul Arges, prin decizia civila nr.459 din 19 aprilie
2006, a respins ca nefondat apelul, retinand ca, potrivit art.336 alin.4 Cod
procedura civila, incheierea pronuntata in materie necontencioasa poate
fi atacata de orice persoana interesata, chiar daca aceasta nu a fost citata
la dezlegarea cererii.
         Solutia isi gaseste intreaga ratiune in specificul procedurii
necontencioase, in cadrul careia nu se urmareste stabilirea unui drept
potrivnic fata de o alta persoana.
         Principiul este, asadar, opus celui din dreptul comun.
         Tinand seama de caracterul acestei proceduri in cadrul careia
nu se urmareste stabilirea unui drept potrivnic fata de o alta persoana,
Judecatoria Pitesti a procedat la solutionarea cererii fara citarea partilor.
         Din acest punct de vedere tribunalul a constatat ca prima
critica este neintemeiata.
         Avand in vedere adresa nr.1927 din 14 septembrie 2000 si
planul de parcelare al parterului Fortuna, transmise de lichidatorul 
S.C."I.E.C."S.R.L. Bucuresti prin imputernicitul D.I., Biroul de Carte
Funciara, prin judecatorul delegat, in mod corect a anulat inscrierea in
cartea funciara a documentatiei cadastrale nr.4865 din 11 aprilie 2000 pe
numele T.I., intrucat aceasta documentatie nu mai corespundea ca
amplasament si configuratie.
         Prin aceasta masura nu s-a facut altceva decat a se modifica,
din considerente tehnice, amplasamentul initial pe care au fost
pozitionate spatiile comerciale deferite actionarilor C.C. si T.I., in
Complexul "Fortuna", fara a se aduce atingere vreunui drept al acestora,
potrivit schitei depusa la dosarul cauzei.
         In raport de cele retinute, tribunalul a constatat ca si aceasta
critica  este neintemeiata.
         Nici ultima critica nu a fost privita ca fondata, in aprecierea
instantei de control, pentru considerentele expuse in solutionarea
primului motiv de apel, procedura privind dezlegarea cererii in fata
judecatorului delegat avand un caracter necontencios in cadrul careia nu
se urmareste stabilirea unui drept potrivnic fata de alta persoana.
         Fata de considerentele expuse, in temeiul art.296 Cod
procedura civila, tribunalul a respins apelul ca nefondat.
         In conformitate cu prevederile art.299 si respectarea
termenului statuat de art.301, impotriva acestei decizii a formulat recurs
petentul T.I., invocand critici incadrate in prevederile art.304 Cod
procedura civila, respectiv: gresita solutionare a cererii formulate de C.C.
prin care se solicita anularea documentatiei cadastrale pentru proprietatea
petentului, spatiu comercial.
         In dezvoltarea criticii, se arata ca prin incheierea atacata se
modifica limitele proprietatii petentului in cadrul unei proceduri
necontencioase, ceea ce nu este posibil.
         Cele doua spatii comerciale (proprietatea petentului si
intimatului) fac obiectul unui litigiu aflat pe rolul tribunalului comercial si
in timpul derularii acestuia s-a anulat inscrierea in cartea funciara, in
conditiile in care schitele de plan anexa la actele de dare in plata fac parte
integranta din aceste titluri de proprietate.
         Se dezvolta critica, in sensul ca fara acordul petentului s-a
efectuat o noua documentatie cadastrala care schimba in mod total
amplasamentele in baza carora s-a efectuat actul de dare in plata pentru
partile litigante.
         Se solicita admiterea recursului, modificarea deciziei si pe
fond respingerea cererii.
         Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor
prezenta.
         Potrivit art.19 din Decretul-lege nr.115/1938, nici o
rectificare de carte funciara nu este posibil a fi solutionata ori dispusa
decat in contradictoriu cu titularul dreptului contestat.
         Aceasta statuare se regaseste si in prevederile Legii nr.7/1996,
fie ca se refera la radiere, fie la rectificare, prevederi ce nu permit a fi
efectuate niciuna din aceste operatiuni decat in contradictoriu cu titularul
dreptului vizat.  
         In raport de obiectul cererii de rectificare a inscrierilor din
cartea funciara, in sensul anularii documentatiei cadastrale nr.4865 din 11
aprilie 2000 pe numele altei persoane decat cea care solicita acest lucru,
se impunea ca instanta sa verifice daca nu se aduc atingere normelor ce
reglementeaza aspecte de interes general sau interesele unor terte
persoane, data fiind tocmai importanta pentru circuitul civil  a inscrierilor
din cartea funciara.
         Cum recurentul face dovada ca i-au fost atinse interesele
decurgand din dreptul sau de proprietate intabulat cu respectarea legii, se
constata ca judecatorul delegat de cartea funciara, cat si instanta au
incalcat obligatia la care am facut referire in cele ce preced.
         In raport de cererea cu care a fost investita, instanta trebuia sa 
constate ca solutionarea cererii nu este posibila decat in cadrul procedurii
contencioase, respectiv a actiunii de rectificare a cartii funciare si ulterior,
in temeiul unei hotarari judecatoresti irevocabile, era posibila folosirea
procedurii necontencioase.
         Curtea constata ca instantele au solutionat in mod gresit
litigiul, cu incalcarea prevederilor Legii nr.7/1996 care conditioneaza
incuviintarea si discutarea oricarei modificari a situatiei de carte funciara,
in contradictoriu cu autorul dreptului a carui modificare se solicita,
respectiv recurentul.
         Se constata astfel ca prin solicitarea sa intimatul persoana
fizica a urmarit preconstituirea unei probe, in conditiile in care partile au
pe rolul instantelor un litigiu comercial, care vizeaza drepturile de
proprietate ale partilor din aceasta cauza.
         Se poate concluziona ca cererea in rectificarea cartii funciare
este acea actiune in justitie prin care se cere indreptarea sau suprimarea
unei inscrieri necorespunzatoare realitatii facuta in cartea funciara, pentru
a pune de acord starea tabulara cu situatia juridica reala a unui imobil.
         De regula, actiunea in rectificare este grefata pe o actiune de
fond, in speta actiune in anularea documentatiei cadastrale, are deci un
caracter subsecvent.
         Art.34 din Legea nr.7/1996 prevede limitativ cazurile de
exercitare a actiunii in rectificare, astfel ca orice persoana interesata poate
cere rectificarea inscrierilor de carte funciara daca printr-o hotarare
judecatoreasca definitiva si irevocabila se constata unul din aceste cazuri.
         Regimul juridic al proprietatii imobiliare se intemeiaza pe mai
multe principii, printre care si acela al legalitatii, principiu care decurge
din obligatia instituita de lege pentru judecatorul delegat de carte funciara
de a verifica daca sunt intrunite conditiile prevazute de lege pentru a se
putea dispune inscrierea unui drept real si a respinge cererea daca aceste
conditii nu sunt intrunite.
         Verificand respectarea acestui principiu, se constata ca a fost
incalcat de instante pentru considerentele mai sus prezentate, sub acest
aspect recursul este fondat.
         Pentru aceste considerente, in temeiul art.312 alin.2 Cod
procedura civila, a fost admis recursul, cu consecinta modificarii deciziei
atacate, in sensul admiterii apelului si pe fond a respingerii cererii vizand
anularea inscrierii in cartea funciara a documentatiei cadastrale
nr.4865/11.04.2000, pe numele T.I., ca inadmisibila.
         Fata de solutia adoptata, este de prisos analizarea celuilalt
motiv de recurs, care viza incalcarea prevederilor legale cu privire la
citarea recurentului, in conditiile in care se solicita anularea
documentatiei cadastrale pentru proprietatea acestuia, fara a avea
cunostinta de aceasta imprejurare.
         Sub acest aspect, decizia adoptata de instanta de apel este
legala.
In consecinta, s-a admis recursul petentul T.I. declarat impotriva deciziei
civile, s-a modificat decizia atacata, in sensul admiterii apelului declarat
de petentul T.I. impotriva incheierii nr.2573, pronuntata in Camera de
consiliu din data de 18 martie 2004 de catre Judecatoria Pitesti si pe fond
s-a respins ca inadmisibila cererea formulata de lichidatorul
S.C."I.E.C."S.R.L. Bucuresti prin imputernicit si Oficiul Judetean de
Cadastru, Geodezie si Cartografie.