Contract de vanzare-cumparare. Chirias. Drept de preemtiune (Legea nr.112/1995, art.9; Legea nr.10/2001, art.42)

Contract de vanzare-cumparare. Chirias. Drept de preemtiune (Legea nr.112/1995, art.9; Legea nr.10/2001, art.42)
Dispozitiile art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit carora imobilele cu destinatia de locuinte, ce nu se restituite persoanelor indreptatite, pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand drept de preemtiune, trebuie interpretate in sensul ca optiunea cumpararii acelei locuinte o are chiriasul, iar nu in sensul ca unitatea detinatoare poate opta in a nu vinde locuinta.
Curtea de Apel Iasi, decizia civila nr.204 din 4 mai 2008
Prin sentinta civila nr.9033/4.09.2007 a Judecatoriei Iasi s-a admis actiunea formulata de reclamantul D.I., in contradictoriu cu Municipiul Iasi, reprezentat prin Primar.
S-a dispus obligarea paratului sa incheie cu reclamantul contract de vanzare cumparare pentru imobilul din Iasi, sos. S.C.M. nr.14, ce face obiectul contractului de inchiriere nr.4970 din 26.07.2007.
S-a respins exceptia inadmisibilitatii si a lipsei calitatii procesuale pasive a Primarului.
S-a luat act ca reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a retinut ca reclamantul este chirias al imobilului din Iasi, Sos. S.C.M. nr.14, potrivit contractului de inchiriere nr.4970 din 12.11.1999 incheiat cu Consiliul Local al Municipiului Iasi.
In considerarea dispozitiilor art.9 din Legea nr.112/1995 rezulta ca "chiriasii titulari de contract pot opta pentru cumpararea apartamentului detinut", iar potrivit art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001 imobilele cu destinatie de locuinta pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, acordandu-se totodata chiriasilor un drept de preemtiune la cumpararea locuintelor detinute in baza unui contract de inchiriere.
Mai mult chiar art.52 din Legea nr.10/2001 prevede ca la data intrarii in vigoare a legii, orice alte dispozitii contrare se abroga.
Coroborand reglementarile legale ce guverneaza materia, instanta a constatat intemeiata actiunea reclamantului si a admis-o.
Impotriva acestei hotarari a formulat apel Municipiul Iasi prin Primarul Municipiului Iasi.
Prin decizia civila nr.83/6.02.2008 pronuntata de Tribunalul Iasi s-a admis apelul formulat de parat, s-a schimbat in parte hotararea si s-a respins actiunea formulata de reclamant in contradictoriu cu acest parat, pastrandu-se restul dispozitiilor hotararii.
Pentru a se pronunta in acest sens, instanta de apel a retinut urmatoarele:
Potrivit art.9 din Legea nr.112/1995 coroborat cu art.43 din Legea nr.10/2001 aplicabile in speta "detinatorul actual dobandeste vocatia de a le instraina catre chiriasi, insa aceasta instrainare se va face potrivit legislatiei in vigoare, respectiv potrivit prevederilor Legii nr.112/1995 cu modificarile ulterioare si Legii nr.10/2001_".
Intre parti nu exista vreun raport juridic din care sa rezulte obligatia paratului de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare sau vreo promisiune de vanzare.
Fiind proprietarul locuintei, apelantul nu poate fi obligat sa vanda locuinta intimatului, deoarece se incalca principiul libertatii contractuale, dispozitiile art.53 din Constitutie care prevad ca exercitiul unor drepturi sau al unor libertati poate fi restrans numai prin lege, precum si dreptul de proprietate al apelantului garantat de art.44 alin.2 din Constitutia Romaniei, precum si de art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana pentru Apararea Drepturilor si Libertatilor Fundamentale ale Omului.
Fata de cele ce preced, tribunalul a admis apelul si in baza art.296 C.pr.civ. a schimbat in parte sentinta primei instante in sensul respingerii cererii reclamantului.
Pe cale de consecinta, a mentinut restul dispozitiilor sentintei apelate privind respingerea exceptiilor inadmisibilitatii si lipsei calitatii procesuale pasive.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs D.I., criticand-o pentru nelegalitate.
A sustinut recurentul ca dispozitiile art.9 sus-aratat trebuie coroborate cu dispozitiile art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001, potrivit caruia imobilele cu destinatia de locuinte care in urma procedurilor prevazute in capitolul III nu se restituie persoanelor indreptatite raman in administrarea detinatorilor actuali si "pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand drept de preemtiune", precum si cu dispozitiile art.52 din Legea nr.10/2001 care prevede ca la data intrarii in vigoare a prezentei legi orice alte dispozitii contrare se abroga. In acest context se apreciaza ca a operat o abrogare implicita a dispozitiilor art.4 din H.G. nr.11/1997 care limita dreptul de a cumpara doar la chiriasii care la momentul aparitiei Legii nr.112/1995 aveau contract de inchiriere valabil incheiat si ocupau efectiv spatiul. In fapt, aceasta hotarare de guvern privind normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 a restrans in mod nelegal, prin adaugare la lege, sfera de aplicare a dispozitiilor art.9, stabilind in art.6 ca au dreptul la cumparare doar categoriile enuntate mai sus.
In acelasi sens s-au invocat si dispozitiile art.43 lit.b din H.G. nr.498/18.04.2003 potrivit caruia pentru imobilele cu destinatia de locuinte care nu s-au restituit in natura, detinatorul actual dobandeste vocatia de a le instraina catre chiriasi, cu mentiunea ca pretul de vanzare al locuintelor se va stabili potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28 februarie 1992 elaborate de Ministerul Finantelor.
Practica judiciara a statuat ca legislatia in vigoare poate fi interpretata astfel: Potrivit art.43 alin.1 si 3 din Legea nr.10/2001 "imobilele cu destinatia de locuinte (_) pot fi instrainate cu respectarea legislatiei in vigoare". Referirea la legislatia in vigoare vizeaza in mod cert legile si nu o hotarare de guvern.
Refuzul Primarului ca reprezentant al Municipiului Iasi, detinatorul acestui imobil de a-l instraina este nejustificat, intrucat dispozitiile art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001 pot constitui cadrul legal pentru vanzarea imobilului detinut de reclamant cu chirie.
Dreptul de preemtiune instituit de art.43 alin.3 din Legea nr.10/2001, presupune ca la egalitate de pret sa fie preferat un anumit subiect al actului juridic civil, avand in vedere calitatea acestuia. Pretul unui asemenea imobil este fix, fiind stabilit potrivit Criteriilor nr.2665/1C/311 din 28.02.1992 elaborate de Ministerul Finantelor, independent de calitatea cumparatorului, iar in momentul in care locatarul isi exprima optiunea de cumparare, detinatorul este tinut practic sa-l vanda acestuia, neputand vinde unui tert la un pret mai mare, chiar in situatia in care tertul ar consimti la un astfel de pret.
Reglementarile introduse de Legea nr.10/2001 aduc dispozitiilor anterioare ale Legii nr.112/1995 un element de noutate prin introducerea dreptului de preemtiune al chiriasilor, textul putand fi interpretat si in sensul ca asemenea imobile ar putea fi vandute si altor persoane, nu numai chiriasilor.
Asemenea posibilitate nu inseamna ca vanzarea imobilelor nerestituite este lasata la latitudinea detinatorilor actuali. Ca si sub imperiul legilor anterioare Legea nr.112/1995, Legea nr.85/1992, Decretul-lege nr.61/1990, H.G. nr.389/1996 - vanzarea imobilelor ce fac obiectul reglementarilor acestora nu este lasata la latitudinea detinatorilor chiar daca legiuitorul a folosit de fiecare data termeni dispozitivi.
Literatura de specialitate si practica judiciara a fost consecventa si a interpretat aceste dispozitii legale in sensul ca in momentul in care persoana fizica sau juridica indreptatita la cumpararea imobilului si-a manifestat vointa de a cumpara prin formularea cererii de cumparare, unitatile detinatoare au obligatia vanzarii acestora.
In acest sens, s-a considerat ca statul prin organele legislative i-a dat acordul la vanzarea acestor imobile prin insasi edictarea acestor acte normative.
Momentul incheierii contractului fiind acela al obtinerii acordului dintre partile contractante si stabilirea pretului, se considera ca prin formularea cererilor de cumparare de catre titularii contractelor de inchiriere s-a propus intalnirea celor doua manifestari de vointa iar unitatile detinatoare au obligatia perfectarii contractului de vanzare daca sunt indeplinite celelalte conditii ale legii.
Contractul de inchiriere al reclamantului dateaza din 1999, dupa aparitia Legii 112/1995, insa, in conditiile descrise mai sus a limita drepturile acelor persoane care nu aveau contract de inchiriere valabil incheiat la data intrarii in vigoare a Legii 112/1995, echivaleaza cu crearea unui regim discriminatoriu intre diferitele categorii de chiriasi.
Principiul egalitatii in fata legii si a autoritatilor publice se aplica prin natura sa tuturor drepturilor si libertatilor consacrate prin constitutie si lege. Acest principiu este de altfel prevazut si in art.14 din Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului si a libertatilor fundamentale si a fost consacrat si in practica jurisdictionala a Curtii Europene a Drepturilor Omului. Astfel, Curtea Europeana a retinut in aplicarea principiului mai sus enuntat ca orice diferenta de tratament facuta de stat intre indivizi aflati in situatii analoage, trebuie sa-si gaseasca o justificare obiectiva si rezonabila.
Ori, faptul ca recurentul a incheiat contract de inchiriere cu paratul Municipiul Iasi dupa intrarea in vigoare a Legii nr.112/1995 si in consecinta nu ar putea sa cumpere apartamentul nu constituie o justificare obiectiva si rezonabila in sensul mai sus aratat. In speta, trebuie data eficienta vointei partilor si aceasta cu atat mai mult cu cat nu a fost exprimata in scopuri ilicite sau in fraudarea intereselor altor persoane.
In cauza de fata, refuzul paratului-intimat de a vinde reclamantului imobilul din strada Sos. S.C.M. nr.14 este nejustificat, simpla invocare a unui pretins vid legislativ putand fi cu usurinta lamurita de instanta.
Prin intampinare, intimatul Municipiul Iasi prin Primarul Municipiului Iasi a sustinut exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Primarului Municipiului Iasi, in opinia sa acesta din urma neavand calitatea de reprezentant al Consiliului local.
Pe fondul cauzei, intimatul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, precizand ca in speta nu exista un raport obligational a carui nerespectare sa fie contestata de creditor prin intermediul instantei de judecata, pentru ca aceasta din urma sa poata autoriza indeplinirea acestei obligatii in contul debitorului.
Sustine intimatul ca nu si-a asumat nici o obligatie conventionala de a vinde recurentului acest imobil, iar dispozitiile art.9 din Legea nr.112/1995 nu sunt aplicabile intrucat raporturile de locatiune s-au nascut la data de 12.11.1999.
In ce priveste Legea nr.10/2001, aceasta nu obliga proprietarul la incheierea contractului de vanzare-cumparare, lipsind normele imperative edictate in acest sens in cazul altor legi privitoare la locuinte, ca de exemplu art.7 din Legea nr.85/1992.
In opinia intimatului sintagma "pot fi instrainate" cuprinsa in art.42 din Legea nr.10/2001 nu stabileste o obligatie, ci o facultate pentru proprietar iar o eventuala obligare a sa la transferul dreptului de proprietate ar incalca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 al Conventiei Europene a Drepturilor Omului referitor la protectia proprietatii.
Nu s-au administrat probe noi in recurs.
Examinand motivele de recurs invocate, actele si lucrarile dosarului precum si dispozitiile legale aplicabile in materie, instanta constata fondata cererea de recurs, pentru considerentele ce vor fi expuse.
Asa cum rezulta din contractul de inchiriere nr.4970/1999 imobilul in litigiu a fost inchiriat reclamantului la data de 12.11.1999.
Raportat la acest moment dispozitiile aplicabile in cauza sunt cele inscrise in art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 potrivit carora imobilele cu destinatia de locuinte pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand drept de preemtiune.
In conditiile in care recurentul a indeplinit conditiile prevazute de lege pentru cumpararea spatiului locativ, refuzul intimatei de a incheia contract de vanzare-cumparare apare ca fiind abuziv intrucat nu isi are temeiul in lege.
In acest context, natura juridica a dreptului paratei de a dispune cu privire la imobilele respective, ce rezulta din sintagma "pot vinde" a fost interpretata gresit de instanta de control judiciar.
Daca legiuitorul ar fi lasat la latitudinea administratorului optiunea vanzarii sau nu a imobilului ar fi golit de continut dispozitiile art.47 din Legea nr.10/2001.
Ori, atata timp cat legiuitorul a precizat ca si tertele persoane pot cumpara astfel de locuinte, cu atat mai mult chiriasul poate opta pentru incheierea unei astfel de operatii juridice, pentru ca, in caz contrar, aceasta si-ar pierde garantia drepturilor ce deriva din contractul de locatiune.
Instanta nu poate primi apararea intimatei potrivit cu care prin admiterea actiunii formulate de reclamant s-ar incalca prevederile art.1 din Protocolul nr.1 aditional la Conventie. In primul rand, acest text de lege protejeaza dreptul de proprietate si implicit pe titularul acestuia, care este Statul Roman si nu intimatul, acesta avand doar calitatea de administrator. In al doilea rand, este de observat ca, in jurisprudenta sa, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a sanctionat, prin hotarari pronuntate impotriva Romaniei (cauza Beian), jurisprudenta contradictorie a instantelor romane avand drept consecinta diferenta de tratament intre persoane aflate in aceeasi situatie. Ori, asa cum s-a dovedit in cauza, persoane aflate in aceeasi situatie cu reclamantul au obtinut castig de cauza (a se vedea decizia civila nr.135/28.03.2007 a Curtii de Apel Iasi, sentinta civila nr.674/24.01.2006 a Judecatoriei Brasov, aflate la dosarul cauzei).
Pentru aceste considerente, constatand recursul intemeiat, instanta l-a admis, iar, in temeiul dispozitiilor art.312 C.pr.civ., a modificat in parte hotararea recurata, in sensul respingerii apelului declarat de parat si pastrarii sentintei instantei de fond.