Contencios administrativ. Exceptia nelegalitatii. Limitele de actiune ale instantei

Contencios administrativ. Exceptia nelegalitatii. Limitele de actiune ale instantei

Decizia  nr.201/CA/09.10.2006
Prin sentinta civila nr. 1171/E din 3 mai 2006, Tribunalul Iasi a admis exceptia de nelegalitate a H.C.L. nr. 245/2002, emisa de Consiliul Local al Municipiului Iasi si a anulat in parte aceasta hotarare, respectiv mentiunea cuprinsa in art. 2 lin. 2 fraza a II-a, potrivit careia chiria maxima este de 30% din venitul net pe familie sau persoana.
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a retinut ca, prin H.C.L. nr. 245 din 24.06.2002 s-a aprobat scoaterea la licitatie a unui numar de 42 de apartamente, situate in imobilul din Iasi, sos. Nicolina nr. 107, bloc 1004, in vederea inchirierii si ca, la alineatul 2 al art. 2 din hotararea mentionata s-a stabilit ca suma maxima pana la care participantii pot licita este de 30% din venitul net pe familie sau persoana, venit obtinut din activitati salarizate pe baza unor contracte de munca.
Prima instanta a constatat ca dispozitia cuprinsa in H.C.L. nr. 245/2002 stabilirea chiriilor pentru spatiile cu destinatia de locuinte, care, la art. 26 stabileste ca, in cazul in care venitul net lunar pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie, cuantumul de 30% din venitul net pe familie sau persoana, prevazut de HCL nr. 245/2002, fiind mai mare decat cuantumul legal maxim admis de 25% din venit.
S-a inlaturat apararea paratilor, potrivit carora chiria nu poate fi micsorata intrucat aceasta a fost stabilita in urma unei licitatii, pe motiv ca, pe de o parte, chiriasul este obligat sa anunte orice modificare a venitului net pe familie ce ar influenta cuantumul chiriei, in sensul majorarii sau micsorarii acesteia, iar pe de alta parte pentru ca insasi paratii au procedat la majorarea chiriei stabilita initial, motivat de nivelul ridicat al veniturilor realizate de catre chirias.
Apreciind ca este nelegal a se interpreta ca chiria stabilita prin licitatie poate fi numai majorata odata cu majorarea veniturilor, dar nu poate fi micsorata in situatia reducerii acestora, prima instanta a admis exceptia de nelegalitatea invocata, dispunand anularea in parte a H.C.L. nr. 245/2002, in ceea ce priveste mentiunea cuprinsa in art. 2 alin. 2 fraza a II-a. Curtea a  admis recursul paratului ca intemeiat pentru urmatoarele motive.
Astfel, este necontestat faptul ca imobilul (apartament) ce a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 993 din 3 noiembrie 2004, incheiat de partile in litigiu, face parte din patrimoniul Municipiului Iasi si ca, in considerarea acestui drept de proprietate publica, consacrat de art. 480 Cod civil si Legea nr. 213/1998, titularul lui - Consiliul Local Iasi - are un drept de dispozitie, materializat in speta in scoaterea la licitatie publica, in vederea inchirierii.
Exercitarea dreptului de dispozitie este insa subordonata in cazul inchirierii locuintelor care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ-teritoriale ale acestuia, principiilor si regulilor consacrate prin O.U.G. nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte.
Conform art. 26 din actul normativ citat, astfel precum a retinut si prima instanta, chiriile se calculeaza pornindu-se de la un tarif de baza lunar, care, potrivit art. 31 din acelasi act normativ in cazul in care venitul net lunar pe membru de familie se estimeaza intre venit mediu lunar pe economie s dublul acestuia, la nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie.
Nu se poate pune in discutie legalitatea masurii de scoatere la licitatie publica deschisa, in vederea inchirierii, a celor 42 de apartamente situate in blocul 1004, care se inscrie in limita dreptului de dispozitie consacrat de Legea nr. 213/1998 si Legea nr. 215/2001, ci doar dispozitia referitoare la stabilirea sumei maxime pana la care se pute alicita, respectiv de 30% din venitul net pe familie sau persoana care, sub aspectul cuantumului, contravine in mod flagrant dispozitiilor OUG nr. 40/1999, care este general obligatorie.
Nimic nu impiedica pe recurenta ca prin caietul de sarcini sa stabileasca criterii de departajare a participantilor la licitatie, altele decat cuantumul maxim al chiriei, intrucat, atata timp cat obiectul acesteia viza locuinte aflate in domeniul public si cat raportul dintre detinatorul apartamentelor si ofertantii declarati castigatori s-a materializat intr-un contract de inchiriere, ea era tinuta a se inscrie in limita stabilita de legiuitor in ceea ce priveste nivelul maxim al chiriei lunare, norma de la care nu se putea deroga, dat fiind caracterul de protectie speciala al acesteia.
Faptul ca reclamantul a acceptat sa plateasca o chirie de 30% din venitul realizat nu poate reprezenta o validare, din partea chiriasului a incalcarii unei norme imperative statornicite de legiuitor, acordul conventional neputand infrange vointa legiuitorului.
Chiar daca astazi chiriasul se dezice de obligatia ce si-a asumat si profita de eroarea proprietarului, fara de care poate nu ar fi fost declarat castigator la licitatia publica organizata, acest fapt nu poate constitui temei pentru incalcarea unei norme obligatorii, aplicabila tuturor unitatilor administrativ-teritoriale ce inchiriaza locuinte aflate in patrimoniul lor.
In mod justificat a retinut prima instanta ca prin actul administrativ contestat recurenta nu putea stabili o chirie mai mare de 25% din venitul net lunar pe familie, maxim stabilit in mod obligatori si inderogabil, indiferent de modalitatea aleasa pentru perfectarea inchirierii, exceptia de nelegalitate fiind sub acest aspect pe deplin intemeiata.
Prima instanta nu a sesizat insa ca, in procedura consacrata de art. 4 din Legea nr. 554/2004, nu este nici investita si nici nu are dreptul de a dispune anularea actului stabilit a fi nelegal, intrucat, solutionand exceptia de nelegalitatea, legiuitorul a prevazut in mod expres ca "in cazul in care instanta de contencios-administrativ a constatat nelegalitatea actului, instanta in fata careia s-a ridicat exceptia va solutiona cauza, fara a tine seama de actul a carui nelegalitatea a fost constata".
Raportat la aceasta dispozitie, masura anularii HCL nr. 245/2002 apare ca fiind nelegala, drept pentru care, in temeiul art. 312 Cod procedura civila, recursul paratului a fost admis, in sensul modificarii in parte a hotararii atacate, a inlaturarii masurii anularii mentiunii de la art. 2 alin. 2 fraza a II-a si a pastrarii hotararii in partea referitoare la nelegalitatea acestor prevederi, raportat la dispozitiile art. 26 si art. 31 din OUG nr. 40/1999.