Actiune in constatare nulitate contract de inchiriere
(Decizie nr. 584 din data de 12.07.2006 pronuntata de Curtea de Apel Iasi)Actiune in constatare nulitate contract de inchiriere
Decizia civila nr. 584/12.07.2006
Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Iasi la data de 28 mai 2004, reclamantul N.T. investeste instanta cu actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere perfectat intre paratii S.C si S.E., in calitate de proprietari, si A.M., in calitatea de chiriasa, autentificat sub nr. 6054/30 octombrie 2000.
Reclamantul a invocat caracterul fictiv, ilicit al conventiei al carui scop imediat (motiv principal) il constituie fraudarea drepturilor si intereselor sale, cat si datorita incalcarii bunelor moravuri, contractul fiind lipsit de cauza, a lipsei contraprestatiei.
In motivarea in fapt actiunii, reclamantul a aratat ca la data de 15 septembrie 1995 a perfectat un antecontract cu sotii S.C. si S.E. pentru spatiul in litigiu, apartamentul i-a fost predat la data incheierii conventiei, pentru ca ulterior promitentii sa incheie un alt antecontract cu A.M. in cursul anului 2000.
Reclamantul a precizat ca, la data de 15 septembrie 1995, a inscris in cartea funciara promisiunea de vanzare si, urmare celei de-a doua conventii, pe rolul instantelor au fost si alte procese intre parti (evacuare, reintegrare in spatiu, rezolutiune si nulitate), contractul de inchiriere avand scopul de a da aparenta unei conventii frauduloase si de a crea "interesul legitim" pentru A.M in incercarea de a-l indeparta din imobil.
Judecatoria Iasi, prin sentinta civila nr. 3508 din 26 aprilie 2005, respinge actiunea stabilind urmatoarea situatie de fapt:
La data de 15 septembrie 1995 (pe verso 25 septembrie 1995), reclamantul si paratii S.E. si S.C. au incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat "Angajament" (fila 6 dosar). Astfel, paratii s-au obligat sa predea spatiul locuibil de la etajul 1 al imobilului situat in Iasi, str. Sfantul Anastasie nr. 11, catre reclamant contra sumei de 2200000 lei, din care au primit, la acea data, 300.000 lei, restul de 1.900.000 lei urmand a fi platit la perfectarea actelor. La data de 8 octombrie 1995 s-a adaugat un paragraf la inscris, prin care s-a mentionat primirea sumei ce reprezinta diferenta pana la 1.200.000 lei, ramanand de plata 1.000.000 lei, cat mai urgent in viitorul apropiat.
La data de 30 septembrie 2003 s-a notat in C.F. 14337 Iasi P.III.2, promisiunea de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6054 privind acelasi imobil in schimbul sumei de 6.000 USD (primiti la acea data).
In aceeasi zi, intre aceeasi parati s-a incheiat un contract de inchiriere privind imobilul respectiv, autentificat sub nr. 6053 s-a prevazut in acest act ca inchirierea se face cu titlu gratuit.
Constata judecatoria ca la data incheierii actului dintre reclamant si paratii S.C. si S.E., acestia nu erau proprietarii imobilului, ci doar chiriasi, iar prin contractul nr. 1064/26 septembrie 2000 paratii S.C. si S.E. au devenit proprietarii imobilului dar, conform art. 8 din contract, nu aveau dreptul de a-l vinde timp de 10 ani (au devenit proprietari sub conventie).
Retine instanta de fond ca actul incheiat de parasi este un contract de comodat, plata chiriei fiind de esenta contractului de locatiune, reclamantul si parata A.M. fiind beneficiarii unei promisiuni de vanzare-cumparare.
Constata judecatoria ca parata A.M. stia de antecontractul incheiat de reclamant si sotii S.C. si S.E. Instanta de fond a facut aplicarea art. 977 Cod civil, retinand ca paratei A.M. i s-a permis sa locuiasca in imobil, gratuit, urmare achitarii proprietarilor a pretului de 6.000 dolari USD, aceasta fiind vointa reala a paratilor, astfel ca lipsa pretului inchirierii din contract nu este sanctionata cu nulitatea absoluta.
Instanta de prim grad constata concurenta a doua locatiuni, ca promisiunea de vanzare-cumparare dintre paratii S.C. si S.E. si reclamant este un antecontract ce da dreptul oricarei parti de a solicita incheierea contractului (obligatia de a face).
In cuprinsul sentintei se arata ca, daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune interese sau obligarea celeilalte parti la incheierea contractului sub sanctiunea daunelor cominatorii. Ilicitatea cauzei se refera la scopul imediat, deci se refera in cazul in care cauza contravine unei dispozitii imperative au ordinii economice si sociale, insa nu este o cauza imorala, deoarece nu este potrivnica regulilor de convietuire sociala.
Tribunalul Iasi, prin decizia civila nr. 79 din 23 ianuarie 2006 respinge apelul declarat de N.T. impotriva sentintei civile nr. 3508/2004 a Judecatoriei Iasi pe care o pastreaza.
Instanta de apel a pastrat situatia de fapt stabilita de judecatorie si, in limita motivelor de apel cu care a fost investita,a retinut ca - prin contractul de inchiriere incheiat de parati nu s-au incalcat dispozitiile legale sau norme de convietuire sociala.
Fraudarea intereselor reclamantului nu constituie o cauza de nulitate absoluta, se arata in cuprinsul deciziei atacate, nulitatea intervenind numai in situatiile in care partile contractante au incheiat actul in mod special pentru a infrange dispozitiile legale imperative, ceea ce nu este cazul in speta.
Constata tribunalul ca pentru paratii S.C. si S.E. este incidenta intentia de a nu mai respecta promisiunea de vanzare facuta reclamantului, iar in ceea ce priveste pe A.M., careia nu-i este opozabila conventia din 1995, nu se poate retine intentia acesteia de a-l frauda pe reclamant.
Instanta de apel constata ca proprietarii au drept de dispozitie asupra folosintei locuintei, pe care l-au exercitat la incheierea contractului din 30 octombrie 2000, iar incheierea cu titlu gratuit nu atrage nulitatea absoluta a contractului.
Impotriva hotararii pronuntate de Tribunalul Iasi a declarat recurs reclamantul N.T., motivele fiind incadrate in art. 304 pct. 9 Cod procedura civila:
aplicarea gresita a art. 966 Cod civil care sanctioneaza cu nulitatea absoluta orice conventie careia ii lipseste cauza ori este fondata pe o cauza falsa sau ilicita.
In dezvoltarea motivului de recurs se arata ca lipsesc cele doua conditii esentiale ale contractului de inchiriere, familia S. nu a predat spatiul inchiriat ocupat legal de recurent, iar pretul inchirierii nu a fost platit niciodata de intimata A.M.
Sustine recurentul ca inexistenta clauzei privind pretul contractului de inchiriere determina inexistenta cauzei si dovedeste fictivitatea acestuia, scopul fiind de a da o aparenta de legalitate actiunilor ulterioare ale lui A.M.
spatiul ce ace obiectul contractului de inchiriere era in folosinta legala a recurentei dina nul 1995, ca beneficiar al promisiunii de vanzare-cumparare, a carei legalitate a fost verificata irevocabil prin decizia civila nr. 927/2003 a Curtii de Apel Iasi.
Sustine recurentul ca predarea-primirea spatiului inchiriat lui A.M. nu a avut loc niciodata, iar ocuparea samavolnica face obiectul cercetarilor penale.
instanta de apel trebuia sa admita, considerand cauza contractului de inchiriere ca fiind predarea-primirea spatiului de locuit, ca aceasta este imorala, contravine bunelor moravuri, fiind imoral sa inchiriezi un spatiu ocupat legal de catre alta persoana, in baza unei conventii perfect valabile, dupa ce acea persoana a discutat cu pretinsul beneficiar al contractului de inchiriere, fapt dovedit cu declaratiile martorilor si raspunsul la interogatoriu a lui A.M.
recurentul are posibilitatea de cere inlaturarea oricarei conventii ce ii afecteaza drepturile si interesele pe care le are asupra spatiului de locuit ce face obiectul intelegerii intre parati, conform art. 969 Cod civil.
Recursul este intemeiat pentru urmatoarele considerente:
Situatia de fapt stabilita de instanta de fond si pastrata in apel are corespondent in probele dosarului, fiind aplicate gresit dispozitiile legale ce reglementeaza conditiile esentiale pentru validitatea conventiilor art. 948 pct. 4 Cod civil o cauza licita si, respectiv, art. 966, art. 968 si art. 970 Cod civil.
Astfel, s-a facut dovada ca la data autentificarii contractului de inchiriere, recurentul avea posesia legitima a spatiului locativ in litigiu, din anul 1995, fapt consfintit prin sentinta civila nr. 10244/22.05.2002 a Judecatoriei Iasi, irevocabila prin decizia civila nr. 927 din 9 iulie 2003 a Curtii de Apel Iasi (fila 76 dosar fond), prin care s-a respins actiunea introdusa de S.C. si S.E. in rezolutiunea promisiunii de vanzare cu repunerea in situatia anterioara, cat si constatarea nulitatii actului incheiat cu N.T.
In cauza este facuta dovada certa ca intimata A.M., la data incheierii contractului de inchiriere si a promisiunii de vanzare, stia de conventia incheiata in anul 1995, ca recurentul si familia sa detineau spatiul inchiriat legal, cunoscand situatia juridica a imobilului. Totodata, nu a avut loc predarea spatiului la 30 octombrie 2000, iar in contract nu este prevazut pretul inchirierii, fiind mentionat la art. 3 "Inchirierea imobilului se face cu titlu gratuit", lipsind contraprestatia.
Reclamantul a investit instanta de prim grad cu actiunea in constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere incheiat de parati si autentificat la data de 30 octombrie 2000, calificat de prima instanta "contract comodat" prin interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii.
Instanta de apel a examinat conditiile de validitate ale conventiei incheiate de parat, retinand corect ca este "contract de inchiriere", pe care insa nu le-a raportat la situatia de fapt dovedita de fapt si de drept pe care se intemeiaza actiunea in nulitate.
Contractul de inchiriere definit prin art. 1411 si art. 1413 Cod civil este un contract prin care una din partile contractante se obliga a asigura celeilalte folosinta unui edificiu pe un timp determinat, in speta 2000-2010, drept un pret determinat.
Element esential al contractului de inchiriere, plata pretului, chiria este achitata de chirias in schimbul folosintei locuintei, pe durata contractului, scop in vederea caruia nu s-a incheiat contractul.
Cauza, ca element al contractului, inseamna scopul in vederea realizarii caruia s-a incheiat contractul, scop care, daca nu ar exista contractul, nu ar putea lua fiinta si partile nu s-ar obliga.
Conform art. 966 Cod civil "obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita, nu poate avea nici un efect", textul impunand doua conditii ce trebuie indeplinite: sa fie reala si licita.
Curtea constata ca folosinta spatiului locativ nu a fost asigurata de proprietar la data incheierii conventiei, fiind detinut legal de recurentul-reclamant, iar chiria nu a fost stabilita, contractul contestat fiind "actul" cu care A.M. s-a legitimat procesual in celelalte litigii. Scopul conventiei nu a fost predare - spatiu, plata pret inchiriere, ci pentru a se asigura intimatei A.M. o garantie pentru transmiterea proprietatii, conform antecontractului incheiat in aceeasi zi, si a i se asigura mijlocul prin care sa intre in posesia spatiului, prin promovarea actiunii in evacuare.
Nulitatea este o cauza de ineficacitate a actului juridic, care se datoreaza unor cauze concomitente incheierii actului, dovedita in speta. Manifestarea de vointa a paratilor intimati a fost de transmiterea dreptului de proprietate sub conditie, dat fiind interdictia legii si nu inchirierea, cedarea folosintei contra prestatiei, a chiriei.
In principiu, frauda invocata ca motiv in actiune si in caile de atac, este o cauza de nulitate, fie ca este o frauda la lege, fie ca este vorba de fraudarea intereselor unor terte persoane, prin incheierea actului. Recurentul avand posesia legitima a spatiului locativ inchiriat altei persoane, prin incalcarea conditiilor esentiale pentru validitatea conventiilor sanctionate cu nulitatea i s-a produs o vatamare a intereselor sale prin frauda, ce nu poate fi inlaturata decat prin constatarea nulitatii conventiei. Dispozitiile legale imperative au fost infrante de parati prin fondarea conventiei pe o cauza falsa, prin lipsirea contractului de inchiriere de elementele esentiale: predarea bunurilor si plata chiriei.
Inchirierea de catre proprietar a unui spatiului locativ detinut din anul 1995 de recurent, situatie cunoscuta de intimata A.M., cat si a situatiei juridice a imobilului, constituie si o incalcare regulilor de convietuire sociala, in fraudarea intereselor recurentului, oricare ar fi finalitatea antecontractelor incheiate de proprietari. Dreptul de dispozitie al acestora asupra folosintei imobilului este supusa conditiilor de validitate a conventiilor reglementate prin art. 948 Cod civil, iar pentru contractul de inchiriere "pretul chiriei" este un element esential care nu este indeplinit in cauza.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 312 Cod procedura civila, instanta a admis recursul si, rejudecand cauza, a admis actiunea in nulitate. Recurentul nu a cerut cheltuieli de judecata.
Decizia civila nr. 584/12.07.2006
Prin actiunea inregistrata la Judecatoria Iasi la data de 28 mai 2004, reclamantul N.T. investeste instanta cu actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere perfectat intre paratii S.C si S.E., in calitate de proprietari, si A.M., in calitatea de chiriasa, autentificat sub nr. 6054/30 octombrie 2000.
Reclamantul a invocat caracterul fictiv, ilicit al conventiei al carui scop imediat (motiv principal) il constituie fraudarea drepturilor si intereselor sale, cat si datorita incalcarii bunelor moravuri, contractul fiind lipsit de cauza, a lipsei contraprestatiei.
In motivarea in fapt actiunii, reclamantul a aratat ca la data de 15 septembrie 1995 a perfectat un antecontract cu sotii S.C. si S.E. pentru spatiul in litigiu, apartamentul i-a fost predat la data incheierii conventiei, pentru ca ulterior promitentii sa incheie un alt antecontract cu A.M. in cursul anului 2000.
Reclamantul a precizat ca, la data de 15 septembrie 1995, a inscris in cartea funciara promisiunea de vanzare si, urmare celei de-a doua conventii, pe rolul instantelor au fost si alte procese intre parti (evacuare, reintegrare in spatiu, rezolutiune si nulitate), contractul de inchiriere avand scopul de a da aparenta unei conventii frauduloase si de a crea "interesul legitim" pentru A.M in incercarea de a-l indeparta din imobil.
Judecatoria Iasi, prin sentinta civila nr. 3508 din 26 aprilie 2005, respinge actiunea stabilind urmatoarea situatie de fapt:
La data de 15 septembrie 1995 (pe verso 25 septembrie 1995), reclamantul si paratii S.E. si S.C. au incheiat un inscris sub semnatura privata intitulat "Angajament" (fila 6 dosar). Astfel, paratii s-au obligat sa predea spatiul locuibil de la etajul 1 al imobilului situat in Iasi, str. Sfantul Anastasie nr. 11, catre reclamant contra sumei de 2200000 lei, din care au primit, la acea data, 300.000 lei, restul de 1.900.000 lei urmand a fi platit la perfectarea actelor. La data de 8 octombrie 1995 s-a adaugat un paragraf la inscris, prin care s-a mentionat primirea sumei ce reprezinta diferenta pana la 1.200.000 lei, ramanand de plata 1.000.000 lei, cat mai urgent in viitorul apropiat.
La data de 30 septembrie 2003 s-a notat in C.F. 14337 Iasi P.III.2, promisiunea de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6054 privind acelasi imobil in schimbul sumei de 6.000 USD (primiti la acea data).
In aceeasi zi, intre aceeasi parati s-a incheiat un contract de inchiriere privind imobilul respectiv, autentificat sub nr. 6053 s-a prevazut in acest act ca inchirierea se face cu titlu gratuit.
Constata judecatoria ca la data incheierii actului dintre reclamant si paratii S.C. si S.E., acestia nu erau proprietarii imobilului, ci doar chiriasi, iar prin contractul nr. 1064/26 septembrie 2000 paratii S.C. si S.E. au devenit proprietarii imobilului dar, conform art. 8 din contract, nu aveau dreptul de a-l vinde timp de 10 ani (au devenit proprietari sub conventie).
Retine instanta de fond ca actul incheiat de parasi este un contract de comodat, plata chiriei fiind de esenta contractului de locatiune, reclamantul si parata A.M. fiind beneficiarii unei promisiuni de vanzare-cumparare.
Constata judecatoria ca parata A.M. stia de antecontractul incheiat de reclamant si sotii S.C. si S.E. Instanta de fond a facut aplicarea art. 977 Cod civil, retinand ca paratei A.M. i s-a permis sa locuiasca in imobil, gratuit, urmare achitarii proprietarilor a pretului de 6.000 dolari USD, aceasta fiind vointa reala a paratilor, astfel ca lipsa pretului inchirierii din contract nu este sanctionata cu nulitatea absoluta.
Instanta de prim grad constata concurenta a doua locatiuni, ca promisiunea de vanzare-cumparare dintre paratii S.C. si S.E. si reclamant este un antecontract ce da dreptul oricarei parti de a solicita incheierea contractului (obligatia de a face).
In cuprinsul sentintei se arata ca, daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia, beneficiarul-cumparator nu poate cere decat daune interese sau obligarea celeilalte parti la incheierea contractului sub sanctiunea daunelor cominatorii. Ilicitatea cauzei se refera la scopul imediat, deci se refera in cazul in care cauza contravine unei dispozitii imperative au ordinii economice si sociale, insa nu este o cauza imorala, deoarece nu este potrivnica regulilor de convietuire sociala.
Tribunalul Iasi, prin decizia civila nr. 79 din 23 ianuarie 2006 respinge apelul declarat de N.T. impotriva sentintei civile nr. 3508/2004 a Judecatoriei Iasi pe care o pastreaza.
Instanta de apel a pastrat situatia de fapt stabilita de judecatorie si, in limita motivelor de apel cu care a fost investita,a retinut ca - prin contractul de inchiriere incheiat de parati nu s-au incalcat dispozitiile legale sau norme de convietuire sociala.
Fraudarea intereselor reclamantului nu constituie o cauza de nulitate absoluta, se arata in cuprinsul deciziei atacate, nulitatea intervenind numai in situatiile in care partile contractante au incheiat actul in mod special pentru a infrange dispozitiile legale imperative, ceea ce nu este cazul in speta.
Constata tribunalul ca pentru paratii S.C. si S.E. este incidenta intentia de a nu mai respecta promisiunea de vanzare facuta reclamantului, iar in ceea ce priveste pe A.M., careia nu-i este opozabila conventia din 1995, nu se poate retine intentia acesteia de a-l frauda pe reclamant.
Instanta de apel constata ca proprietarii au drept de dispozitie asupra folosintei locuintei, pe care l-au exercitat la incheierea contractului din 30 octombrie 2000, iar incheierea cu titlu gratuit nu atrage nulitatea absoluta a contractului.
Impotriva hotararii pronuntate de Tribunalul Iasi a declarat recurs reclamantul N.T., motivele fiind incadrate in art. 304 pct. 9 Cod procedura civila:
aplicarea gresita a art. 966 Cod civil care sanctioneaza cu nulitatea absoluta orice conventie careia ii lipseste cauza ori este fondata pe o cauza falsa sau ilicita.
In dezvoltarea motivului de recurs se arata ca lipsesc cele doua conditii esentiale ale contractului de inchiriere, familia S. nu a predat spatiul inchiriat ocupat legal de recurent, iar pretul inchirierii nu a fost platit niciodata de intimata A.M.
Sustine recurentul ca inexistenta clauzei privind pretul contractului de inchiriere determina inexistenta cauzei si dovedeste fictivitatea acestuia, scopul fiind de a da o aparenta de legalitate actiunilor ulterioare ale lui A.M.
spatiul ce ace obiectul contractului de inchiriere era in folosinta legala a recurentei dina nul 1995, ca beneficiar al promisiunii de vanzare-cumparare, a carei legalitate a fost verificata irevocabil prin decizia civila nr. 927/2003 a Curtii de Apel Iasi.
Sustine recurentul ca predarea-primirea spatiului inchiriat lui A.M. nu a avut loc niciodata, iar ocuparea samavolnica face obiectul cercetarilor penale.
instanta de apel trebuia sa admita, considerand cauza contractului de inchiriere ca fiind predarea-primirea spatiului de locuit, ca aceasta este imorala, contravine bunelor moravuri, fiind imoral sa inchiriezi un spatiu ocupat legal de catre alta persoana, in baza unei conventii perfect valabile, dupa ce acea persoana a discutat cu pretinsul beneficiar al contractului de inchiriere, fapt dovedit cu declaratiile martorilor si raspunsul la interogatoriu a lui A.M.
recurentul are posibilitatea de cere inlaturarea oricarei conventii ce ii afecteaza drepturile si interesele pe care le are asupra spatiului de locuit ce face obiectul intelegerii intre parati, conform art. 969 Cod civil.
Recursul este intemeiat pentru urmatoarele considerente:
Situatia de fapt stabilita de instanta de fond si pastrata in apel are corespondent in probele dosarului, fiind aplicate gresit dispozitiile legale ce reglementeaza conditiile esentiale pentru validitatea conventiilor art. 948 pct. 4 Cod civil o cauza licita si, respectiv, art. 966, art. 968 si art. 970 Cod civil.
Astfel, s-a facut dovada ca la data autentificarii contractului de inchiriere, recurentul avea posesia legitima a spatiului locativ in litigiu, din anul 1995, fapt consfintit prin sentinta civila nr. 10244/22.05.2002 a Judecatoriei Iasi, irevocabila prin decizia civila nr. 927 din 9 iulie 2003 a Curtii de Apel Iasi (fila 76 dosar fond), prin care s-a respins actiunea introdusa de S.C. si S.E. in rezolutiunea promisiunii de vanzare cu repunerea in situatia anterioara, cat si constatarea nulitatii actului incheiat cu N.T.
In cauza este facuta dovada certa ca intimata A.M., la data incheierii contractului de inchiriere si a promisiunii de vanzare, stia de conventia incheiata in anul 1995, ca recurentul si familia sa detineau spatiul inchiriat legal, cunoscand situatia juridica a imobilului. Totodata, nu a avut loc predarea spatiului la 30 octombrie 2000, iar in contract nu este prevazut pretul inchirierii, fiind mentionat la art. 3 "Inchirierea imobilului se face cu titlu gratuit", lipsind contraprestatia.
Reclamantul a investit instanta de prim grad cu actiunea in constatarea nulitatii absolute a contractului de inchiriere incheiat de parati si autentificat la data de 30 octombrie 2000, calificat de prima instanta "contract comodat" prin interpretarea gresita a actului juridic dedus judecatii.
Instanta de apel a examinat conditiile de validitate ale conventiei incheiate de parat, retinand corect ca este "contract de inchiriere", pe care insa nu le-a raportat la situatia de fapt dovedita de fapt si de drept pe care se intemeiaza actiunea in nulitate.
Contractul de inchiriere definit prin art. 1411 si art. 1413 Cod civil este un contract prin care una din partile contractante se obliga a asigura celeilalte folosinta unui edificiu pe un timp determinat, in speta 2000-2010, drept un pret determinat.
Element esential al contractului de inchiriere, plata pretului, chiria este achitata de chirias in schimbul folosintei locuintei, pe durata contractului, scop in vederea caruia nu s-a incheiat contractul.
Cauza, ca element al contractului, inseamna scopul in vederea realizarii caruia s-a incheiat contractul, scop care, daca nu ar exista contractul, nu ar putea lua fiinta si partile nu s-ar obliga.
Conform art. 966 Cod civil "obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa sau nelicita, nu poate avea nici un efect", textul impunand doua conditii ce trebuie indeplinite: sa fie reala si licita.
Curtea constata ca folosinta spatiului locativ nu a fost asigurata de proprietar la data incheierii conventiei, fiind detinut legal de recurentul-reclamant, iar chiria nu a fost stabilita, contractul contestat fiind "actul" cu care A.M. s-a legitimat procesual in celelalte litigii. Scopul conventiei nu a fost predare - spatiu, plata pret inchiriere, ci pentru a se asigura intimatei A.M. o garantie pentru transmiterea proprietatii, conform antecontractului incheiat in aceeasi zi, si a i se asigura mijlocul prin care sa intre in posesia spatiului, prin promovarea actiunii in evacuare.
Nulitatea este o cauza de ineficacitate a actului juridic, care se datoreaza unor cauze concomitente incheierii actului, dovedita in speta. Manifestarea de vointa a paratilor intimati a fost de transmiterea dreptului de proprietate sub conditie, dat fiind interdictia legii si nu inchirierea, cedarea folosintei contra prestatiei, a chiriei.
In principiu, frauda invocata ca motiv in actiune si in caile de atac, este o cauza de nulitate, fie ca este o frauda la lege, fie ca este vorba de fraudarea intereselor unor terte persoane, prin incheierea actului. Recurentul avand posesia legitima a spatiului locativ inchiriat altei persoane, prin incalcarea conditiilor esentiale pentru validitatea conventiilor sanctionate cu nulitatea i s-a produs o vatamare a intereselor sale prin frauda, ce nu poate fi inlaturata decat prin constatarea nulitatii conventiei. Dispozitiile legale imperative au fost infrante de parati prin fondarea conventiei pe o cauza falsa, prin lipsirea contractului de inchiriere de elementele esentiale: predarea bunurilor si plata chiriei.
Inchirierea de catre proprietar a unui spatiului locativ detinut din anul 1995 de recurent, situatie cunoscuta de intimata A.M., cat si a situatiei juridice a imobilului, constituie si o incalcare regulilor de convietuire sociala, in fraudarea intereselor recurentului, oricare ar fi finalitatea antecontractelor incheiate de proprietari. Dreptul de dispozitie al acestora asupra folosintei imobilului este supusa conditiilor de validitate a conventiilor reglementate prin art. 948 Cod civil, iar pentru contractul de inchiriere "pretul chiriei" este un element esential care nu este indeplinit in cauza.
Pentru considerentele expuse, in temeiul art. 312 Cod procedura civila, instanta a admis recursul si, rejudecand cauza, a admis actiunea in nulitate. Recurentul nu a cerut cheltuieli de judecata.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Contracte
Nulitate act - Hotarare nr. 735 din data de 10.10.2017Dobanzi comerciale. Titlu executoriu. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 17/R/2010 din data de 04.01.2010
Prestari servicii apa. Necontorizat. - Decizie nr. 111/R/2010 din data de 01.02.2010
Recurs prest tab - Sentinta civila nr. 05695 din data de 25.01.2010
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Cerere cu valoare redusa. Cerere de restituire a unui imprumut, formulata inainte de termenul scadent. - Sentinta civila nr. 429 din data de 09.10.2014
Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii, doar prin incheierea ad validitatem a actului in forma autentica - Decizie nr. 156 din data de 28.02.2013
Constatare a nulitatii absolute a clauzei privind onorariul de succes din contractul de asistenta juridica - Decizie nr. 755 din data de 27.09.2012
Obligare incheiere contract in forma autentica - Decizie nr. 367 din data de 18.10.2010
Despagubiri contractuale - Sentinta comerciala nr. 791/C din data de 20.04.2010
Contract de vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
Contract de leasing - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
EFECTELE TERMENULUI DE 45 DE ZILE PREVAZUT LA ART.31 ALIN. 3 DIN LEGEA NR. 47/1992 - Decizie nr. 103 din data de 15.02.2010
Perfectare act - Sentinta civila nr. 683 din data de 12.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 688 din data de 13.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 622 din data de 05.07.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 235 din data de 07.03.2012
Revendicare - Sentinta civila nr. 54 din data de 25.01.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 76 din data de 26.01.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 1576 din data de 21.12.2011